新加坡房地产 Zero to Hero

对于普通人，房产仅次于终身大事，一文全面了解新加坡房产（长文）

移民新加坡快 30 年了，作为第一代移民挺奔波的，搬过 n 次家，东、西、南、中都住过。

新加坡基本规划和发展 #

人口 #

基于 2020/2023 年数据：

截至 2023 年 6 月，新加坡总人口为 592 万，其中约 410 万为公民（Citizen）和永久居民（PR），总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%，考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降，过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 5 ～ 10 万 或 1 ～ 2%)。

人口是基本国策，特别是年轻人口是推动经济增长和房价的动力，得益于谨慎的移民政策，新加坡人口结构并未出现倒三角（低生育率以及人口老龄化问题），新加坡 25-45 岁人口并没有因为新生人口的减少而减少：

根据 2013 年人口白皮书，到 2030 年，新加坡的总人口规模预计低于 690 万，新增 70+ 万户家庭 - 新加坡政府没有任何人口目标，新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础，相反，采取长期战略，并定期审查基础设施计划，以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境，以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。

人口预计（数据来源 singstat.gov.sg)：

  新加坡市镇的人口密度

经济 #

东南亚拥有巨量的人口，全世界 GDP 增长最快的地区之一，到 2030 年预计将成为世界第四大经济体。而经济是新加坡的看家本领和最了不起的成就，这几年人均 GDP 已经攀升至世界前三：

贸工部长颜金勇于（2022 年 3 月 4 日）在国会发表讲话时表示，新加坡经济 2030 计划的贸易目标是到 2030 年将出口额从 2020 年的 8,050 亿美元增加到至少 1 万亿美元，同时将离岸贸易额增加一倍至 2 万亿美元（2.7 万亿新元）。服务业目前占新加坡经济超过 70％，政府将协助企业抓住可持续发展和数码科技两个领域的机遇将推动服务业的下一阶段增长，如绿色金融，区块链以及碳信用市场，服务业 2030 计划下，于 10 年内将服务业的产值提高 50%，创造超 10 万份新的工作机会。制造业以 2021 年推出的制造业 2030 计划为基础，目标是在 10 年内将制造业附加值提高 50%，2022 年较 2020 年提高已超 15%。

交通 #

新加坡地铁站（虚线为尚未完成）

新加坡的私家车是世界上最贵的，没有之一，但同时，新加坡的公共交通也是世界最好的，同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。

基础建设 #

新加坡 2030 #

2013 年，新加坡政府公布了新加坡基础建设发展计划 新加坡 2030，旨在适应不断增长的人口。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分，旨在开发淡滨尼北（扩建）、登加（Tengah）和比达里（Bidadari）等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋，随后是武吉布朗，而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施（如托儿中心、医院和休闲区）的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施，高于 52%。此外，还将新建 70 万套住房，铁路网规模将扩大一倍，一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划，85%的新加坡人将居住在公园附近。

2030 大型基建工程
1. 樟宜机场区 Changi Region 樟宜区的发展计划主要集中在三个区域：樟宜航空园区、樟宜城和樟宜机场第五搭客大厦，机场周围充满活力的“生活-工作-娱乐-学习”生态系统。
2. 大南部滨水区 Greater Southern Waterfront 新加坡港务集团 PSA 将在 2027 年把码头搬到大士 Tuas，从巴西班让 Pasir Panjang 一直延伸到滨海东，全长 30 多公里：
3. 卫国广场 NS Square 取代广受欢迎的滨海湾浮式平台，将成为举办大型国家活动的永久性场所，它将以社区体育设施为特色，如游泳池，水上活动中心和新海滨长廊。
4. 建国先贤纪念园 Founders’ Memorial
5. 大士港口 Tuas Mega Port 2040 年建成后将成为世界上最大的全自动化码头，该港口的开发分四个阶段进行，第一阶段定于今年投入运营。
6. 巴耶利峇空军基地 Paya Lebar Air Base 东北部的新镇，大约 800 公顷的土地将被重新规划，相当于 5 个大巴窑镇 Toa Payoh 的面积，可建大约 15 万个住宅单位。
7. 榜鹅数码园区 Punggol Digital District
8. 铁道走廊 Rail Corridor
9. 兀兰区域中心（Woodlands Regional Centre 该地区将作为北方农业技术和食品通道的中心，包括双溪加株生态区和位于克兰芝的未来农业食品创新园等其他开发项目。
10. 裕廊湖区（Jurong Lake District） 新加坡第二个中央商业区 CBD，参考 官网
11. 南北交通廊道 North–South Corridor 新的南北高速公路
12. 东海岸碧湾区 Bayshore

新加坡绿色计划 2030 #

填海工程 #

此外，新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一，多达 26% 的国土透过填海而成，至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里（296 平方英里）平方公里，较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成，2030 年之后还会有更多填海点，包括滨海东、樟宜东和白沙：

东海岸公园，东海岸大道，马琳百列其实是建筑在填海陆地上， 历史参考 Reclaimed from the sea: How East Coast and Marine Parade came to be，2024 年起政府将开展 长岛 long island 大型填岛项目为期 5 年的调研工作 Reclaimed from the sea: How East Coast and Marine Parade came to be，整个项目估计持续 50 年以上。

更多的发展清单    新加坡的未来发展 - 维基百科，自由的百科全书

房地产基本知识 #

房地产种类 #

这里只说住宅类房产，不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三大类：

截至 2023 年，新加坡拥有大约 113 万间组屋，33 万间公寓，有地私宅的数量大约是 7 万 3 千多间，其中 GCB 约 2800 个（有地私宅的数量基本不会增加），总共大约 154 万间房产。而截至 2023 年，新加坡本地家庭（公民或 PR）数量为 142 万。

组屋 #

先从组屋说起，新加坡的公共住房，由建屋局 HDB 管理，通常被称为 组屋。约 80% 的新加坡人口（公民 + 永久居民 PR）居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售，由于包含了政府津贴，和公开市场相比便宜很多，HDB 对于一手组屋的申请资格，出租，出售，以及二手公开市场，都有着非常严格详细的买卖限制 ⤵。

 还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出。

随着 2019 年宣布 PLH/Prime，2023 年宣布 Plus，组屋划分成了三个档次，主要区别：

二手组屋有严格的购买条件 ⤵，可见组屋主要目的就是自住，政府政策干预，不能再象以前好地段的组屋转手可以大赚一把。Prime 和 Plus 只在特定的地段 ⤵， 目前已发布的  Prime 组屋

非有地私宅 #

有地私宅 #

新加坡有地私宅通常指的的是：

• 排屋 Terrace House
• 半独立式排屋 Semi-D
• 洋房 Bungalow/GCB

 Cluster House 和 Town House 虽然是“有地”，但一般还是被视为特殊的公寓房产，相对数量也较少。店屋 Shop House 非常稀少，主要集中在市中心。关于有地私宅更详细的解释，参考  新加坡有地私宅 zero to hero

有地私宅类型	介绍
排屋 Terrace House	连排有地私宅，最常见的有地私宅
半独立式排屋 Semi-Detached	单户有地私宅，与另一栋 Semi-D 共用一面墙，Semi-D 四周间距有严格规定
洋房 Bungalow House	洋房是一栋单层或两层的独立住宅
优质洋房 Good Class Bungalow	顶级洋房，GCB 被认为是真正富豪的名片，政府对 GCB 有明确规格要求，如占地面积要超过 1,400 平方米，GCB 屡创天价
Cluster House	公寓式有地私宅，有地私宅融入私人公寓的设施，以便房主可以共享健身房和游泳池等设施，通常落在有地私宅区域，土地和层高受限，无法建造高层公寓
Town House	有地私宅混入私人公寓，它具有排屋的属性，但与其他单位的公寓居民共享健身房和游泳池等公共设施，不多见，政府在 2012 年 4 月起规定，外国人购买 Town House 也必须经过申请批准
店屋 Shop House	比较特别，一楼可用于商业用途，而上层可用于办公室、酒店或住宅，在新加坡具有历史意义，集中在市中心地带，市场上少且贵，店屋的产权分为：商业，住宅，商住混合三种，店屋属于有地房产，商业产权的店屋，外国人经 SLA 同意，仍可购买。。

房产权 #

房产权期限 Tenure 主要有两种：

• leasehold 期房 99/999/99x 年
• freehold 永久

999/999x 的房产法律意义上属于 leasehold，不过一般人把它和永久房产等同看待。

新加坡组屋的产权在 HDB，租期是 99 年，同样是 99 年，和私宅 Tenure 还是有区别的，组屋的出售或者集体出售都必须经过 HDB 同意。发展商除了向政府买地 GLS（Govenment Land Sales）也可以通过私宅 集体出售 En bloc 的形式获得土地。

GPR & GFA #

房产行业的关键术语，市区重建局 URA 有具体的规定（计算方式不同于中国）：

• Gross Plot Ratio 容积率 GPR
• Gross Floor Area 总建筑面积 GFA

GPR 决定了楼层：

总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size

除了 GFA，URA 还允许开发商有额外的建筑面积，具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。新加坡的房子面积是不包括公摊部分，同样的面积，新加坡房子实际比中国的大约 20%。公寓的停车场算是公共设施，不需要另行购买（特殊旧公寓提供固定停车位，房子和停车位是绑定的，需要另行询问）。

房产购买资格 #

组屋和 EC 有政府津贴，因此有严格的限制 ⤵。

 永久居民 PR 仍可以向 SLA 申请购买有地私宅，条件时对新加坡有杰出“经济”贡献（开国至今还没有超过 10 位获批）。

房地产政策 & 印花税 #

众所周知，政策对房地产市场有着巨大的影响 - 经济政策，货币政策，发展政策，税收政策，移民政策等，而最直接的就是房地产政策。土地是新加坡为数不多的资源，加上东京，香港房地产泡沫的前车之鉴，新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范管控非常详细，并且针对市场随时会做调整（新政策发布后隔夜立即生效）。在这个涉及 80%国民根本利益的问题上，政府是新加坡房地产最大的保障：

为防止私宅过热和炒作，新加坡目前实施了 10 多项非常强力的降温措施，包括 Buyer Stump Duty 买方印花税 BSD Additional Buyer Stump Duty 买方额外印花税 ABSD Seller Stump Duty 卖方印花税 SSD 银行贷款限额，等等。各种政策一定要全面了解清楚 ⤵，这不仅仅影响买入，也影响将来卖出，不仅仅影响个体，也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60％，新加坡又创下另一项全球最高记录。

 由于与新加坡签订了多项自由贸易协定，因此五个国家可享受与新加坡公民同等印花税待遇：挪威、列支敦士登、冰岛、瑞士和美国。

印花税一览表：

房产降温措施另外一项非常重要的措施就是房贷额度，这个也直接扼杀了炒房的规模。

买家印花税 BSD #

买家印花税 BSD 是所有买家都要支付的，无论什么身份：

买家额外印花税 ABSD #

举例 200 万 的公寓所需交税 BSD + ABSD：

300 万 的公寓所需交税 BSD + ABSD：

由此看出，新的印花税政策下，个人名下很难拥有超过 1 套的住宅。

卖家印花税 SSD #

房产税 #

房产税 = 房产年值 * 适用的房产税率

房产年值较高的屋主所需缴交的房产税也较高，而房产用于自住的屋主所需缴交的税额又比非自住房产的屋主所缴纳的税额少，具体的房产税率可以查询新加坡税务局 IRAS 发布的 税表明细。

目前新开盘的三房式公寓大约要 200~250 万，月租大约就是 $5,000。由上可以看出，投资型/非自住型房产的房产税是比较高的。

房价、租金、贷款 & 家庭收入 #

新加坡房价通常使用呎价 psf，换算成每平价格需要乘以 10.76：

1 英呎 = 0.3048 米
1 square meter 一平米 = 10.7639 square feet 一平方英呎

新加坡房价一直处在合理价格，长期处在缓慢上升通道，属于全球优质稳定的投资资产，瑞银集团 UBS 全球房产泡沫指数报告，新加坡的房价十几二十年一直都处在 Fair-valued，最新的泡沫指数：

城市土地学会（Urban Land Institute，简称 ULI）5 月 30 日发布的《ULI 亚太住宅可及性指数报告 2023》中指出， 新加坡私宅的价格和租金超越香港，是亚太 45 个主要城市之中最贵的。尽管如此，由于新加坡政府组屋更可以负担，使新加坡拥屋比率达近 90%，是各城市之中最高的。香港、上海、东京和首尔的拥屋比率较低，反映了高房价和门户城市的人口流动更强。根据 ULI 的报告，新加坡私宅的房价中位数为 120 万美元（162 万新元），高于香港的 116 万美元。若按照每平方公尺的房价来看，香港依然是最贵的，达 1 万 9678 美元，深圳和新加坡私宅紧跟在后，达 1 万零 876 元和 1 万零 715 元。从租金来看，新加坡私宅的月租中位数约 2600 美元，高于香港的 1686 美元。新加坡家庭最富裕，家庭年收入中位数达 8 万 7900 万美元，排在第二和第三则是澳洲悉尼和墨尔本，达 8 万 1664 美元和 7 万 7216 美元。

新加坡 2023 个人月收入中位数：

2022 家庭月收入中位数 SG$10,099 而平均数是 SG$13,124：

如果一个家庭月还贷能力是 SG$5,000，能够获得的贷款（25 年）大约是 150 万:

5,000 * 12 * 25 = 1，500，000

在政府管控下，从新加坡的家庭资产看，购买力强劲，房地产占比，现金占比，CPF 占比，是非常健康和可抵御风险的：

房产投资和股票投资一样，关键是要看房子的未来，新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合（80% 的新加坡居住在政府组屋，而一手组屋的价格完全有政府控制，其组屋价格增长和老百姓收入增长是同步的）。和其它城市一样，不同地段，不同房产的价格真的是千差万别，总体 CCR > RCR > RCR，有地私宅 > 公寓（永久）> 公寓（99）> EC（公开市场） > 组屋（公开市场）。

• 2013 ～ 2023
  

  

  房地产类型	2013	2023	增长
  有地私宅	SG$1,253	SG$1,916	+53%
  公寓	SG$1,247	SG$1,559	+25%
  HDB	SG$469	SG$560	+19%

• 2003 ~ 2023
  

  

  房地产类型	2003	2023	增长
  有地私宅	SG$411	SG$1,916	+366%
  公寓	SG$498	SG$1,559	+213%
  HDB	SG$224	SG$560	+150%

• 房产价格走势：有地私宅 vs 非有地私宅
  

  

• 房产价格走势：住宅 vs 办公室 vs 零售
  

  

在房产网站上只能看到目标房产最近的成交价格和租金，要拿到更详细和全面的历史数据，可以通过房产中介。

房价和股价类似，受很多因素影响，很难预测，2009 年后新加坡的房价已不再完全跟随利率波动。疫情后，新加坡房市和全球各地房市相反，目前房价创历史新高，但从 GDP 看并没有很大的泡沫。此外，超过 90% 以上的房产交易都是本地买家（公民 80% + PR 15%），而新加坡的土地供应是有限的，所以新加坡的房地产市场刚需和持续性依旧强劲。不过利率会影响个人还款能力，参考 房贷 $。

疫情后，随着人口回流、通货膨胀、成本和消费税的提高，非有地私宅的租金也创历史新高，由于组屋价格有政府津贴，组屋的租售回报率是相当高的能达到 6% ～ 8%，一般公寓的租金回报率则在 3% 左右（基本和房贷相同），非有地私宅的租金上涨走势：

房产购买 #

地段 #

 Location Location Location

每个人都知道地段是房地产最重要的考量因素，新加坡地段根据不同的目的有不同的划分方式：邮区，房地产市场，HDB 市镇，选区等。

选区是大选时才划分的，这里不介绍。

CCR，RCR，OCR #

新加坡被划分为 28 个邮区 District：

房地产市场将其划分为三大部分：

• CCR 高档 核心中央区，相当于北京三环内
• RCR 中档 中央区边缘，相当于四、五环
• OCR 大众 郊区，相当于五环外

中产和普通人关注的是 RCR 和 OCR。

CCR Core Central Region 核心中央区，包括以下 6 大邮区：

从以上分区就可以看出，新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9/10/11 三个区是新加坡房地产的“黄金三角区”，新加坡的 GCB 坐落在这里，全球和本地富豪置业首选区域，贵就一个字。

D10 本地著名的武吉知马洋房区：

RCR Rest of Central Region 其他中央区，实际上就是紧挨着核心区位置，包括的邮区有:

本地广为熟知的市镇有 丹戎巴葛 Tanjong Pagar、中巴鲁 Tiong Bahru、红山 Red Hill、女皇镇 Queenstown、碧山 Bishan、大巴窑 Toa Payoh、如切 Joo Chiat、马林百列 Marine Parade、加东 Katong 等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇，公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全，经济许可下，中产阶级买房首选。

D15 本地著名的东海岸住宅区原貌（ECP 高速公路和东海岸公园出现之前）：

OCR Outside Central Region 中央区以外，大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利；北部的三巴旺、兀兰、义顺；西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。

HDB 市镇 #

HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇/地区，包括 24 个市镇 Town 和 3 个地区 Estate - Estate 是因为继承自英国殖民时期，3 个低密度人口的地区，它们是市中心 Central Area，武吉知马 Bukit Timah 和马林百列 Marine Parade。随着发展，还会有新的市镇出现：

可分为成熟/非成熟市镇，成熟市镇房价比较贵：

目前市镇的平均人口密度是 12,809（人/km^2），人口密度最高的市镇：

人口密度最低的市镇：

新的住宅区 #

CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展，供小于求，近几年来，这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案，接下来的 10 ～ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”，这些地段将会出现大量新的组屋和公寓，以及相关配套设施：

已经宣布即将推出一些大热的 BTO：

学区房 #

学区房 也是购房时一个非常重要的考量，名校地点本身就不错，附近的公寓/组屋的价格自然更高。新加坡的学区房只在小一报名阶段有效（名校一公里内优先），中学以成绩录取，学区房就再不管用了。当然也可以通过租房形式获得录取优先权（需要住满 30 个月）。

1. 已经有哥哥姐姐正就读于该学校的，弟弟妹妹秒进！
2. 父母是校友联盟里的成员，孩子也可以比较早报读小学。
3. 父母或者哥哥姐姐是校友。
4. 父母是学校行政人员或者跟学校相关的机构成员。
5. 只要是公民或者永久居民，距离优先
6. EP 或者 SP 的持有家属准证的子女
7. 所有人开放，包括外国人

对于名校，一公里以外和 6、7 不用考虑了，因为已经早早报满了，顶尖传统名校即使一公里内往往都不保险，需要抽签。名校每年入校的报名录取率，网上是可以查到的。

即使同一个公寓，不同栋楼到小学的距离是不同的，可以自行查询： OneMap

好的学校肯定是供大于求的，了解一下该学校往年新生登记人数的情况，为竞争做好准备。

GEP & 一些名校附近的公寓

Master Plan & GLS #

Master Plan 新加坡每一片土地的用途、销售和使用，市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 :

Master Plan 是新加坡土地使用和发展最权威的资料，可以解读目标房产周围土地的使用的情况（住宅，商场，学校，公园，等等）以及建筑物高度 GFA ，结合新加坡的发展规划（参考上面提到的 基础建设），了解周边将来的发展，例如，公寓门前若干年后是否会新建一条高速公路或地铁，或者新盖另一间公寓，所以是购买房产前必须了解的资料。

政府售地 Govenment Land Sales 简称 GLS。Master Plan 可以了解现在和将来的房产情况，而 GLS 可以了解即将开发的项目，例如在购买房产之前，通过 URA Space 了解周围的地块是否是已经出售、正在出售或将来将要出售的 GLS 地皮。

Master Plan 是新加坡未来 10-15 年的发展蓝图，每五年做一次审查/调整。

房产选择 #

组屋 和 EC #

HDB 组屋（BTO）和一手 EC 有政府津贴，所以是稳赚不亏的，但是有各种的购买限制。

简单讲：

更详尽的资格条件可以到 HDB 网站查找并确认 HFE。

组屋/EC 可以置换（每个公民总共能享受两次 HDB 津贴），但是不可能同时拥有私人房产，PR 家庭只能考虑二手。热门地区的 BTO 认购供远远大于求，需要排队多年并抽签。这么多年政府已把各种情况考虑了，所以只能做自住的打算。由于 EC 收入顶限是 16,000/月，最好的情况下（35 岁以下，30 年贷款期限等）最多能贷 ～ 95 万，在不考虑有额外现金的资源的情况下，能够购买的 EC 价格上限是 ～ 125 万。同样的情况下，购买私人公寓则可上调至 180 ～ 200 万。公开市场的二手 EC 价格上仍旧有明显优势，但选择上远小于私人公寓，地点也较为逊色。

公寓 #

好的私宅，一手和二手的都能赚钱，不好的也都能亏，没有定数，和股票买卖一样，关键点还是“选股”和“估值”。 学区房、近地铁站、周边设施完善、近市中心 CBD、高层自住型、 开发商背景 等一直都是推动价格的因素。一般本地居民对自住环境熟悉，换房时一般会选择同样的地区。在拥有购买力$的情况下，地点的选择上一般是 CCR 高档 > RCR 中档 > OCR 大众，上述热门的 RCR 地区如 丹戎巴葛、中巴鲁、红山、女皇镇、碧山、大巴窑、如切、马林百列、加东 等房源供不应求，房价比别的地方要高一两个档次。私宅的类型选择上一般是 有地 > 公寓 > EC（公开市场）， 私宅的价格增长也很好的说明了这点。

永久房产 feehold 一般比同类型的 99 年 溢价 +20%，而且较多为旧的公寓，面积较大，psf 较低，但总价较高而且可能还要考虑装修成本。从房源选择和投资周期来讲，对于年轻买家，99 年 “新”公寓应该是更大众的选择。99 年 老公寓则价格往往很低，因为有贬值递增效应（见下图：balas 曲线），对于屋龄已超过 30、40 年的房产，其估值，贷款都会受到很大的影响，购买所有老旧二手房产包括组屋、EC、公寓时需要特别注意并向房屋经纪询问：

总体来看，新加坡的房产市场相当成熟，档次、价格、类型是比较清晰， 资讯 ⤵也是很发达。

选择因素小结 #

买房分为两类：自住 投资
回报也是两类：租金 房子增值

新加坡的住宅出租市场非常旺盛，只要租金合适，还没有听说无法出租的情况。租售比大约在 2 ～ 6%，HDB 组屋的租售比较高。房产的租金与增值情况的见上。现在的房价并不便宜，回报主要还是看房子增值。

具体单位的选择参考：

房产持有方式 #

在新加坡，有两种房产持有方式，它们分别是 共同持有 Joint Tenancy 和 分权持有 Tenancy in Common。

持有方式会影响到银行房屋贷款、CPF 以及将来的房产购买进行割名操作，Decoupling 割名操作是目前避免 ABSD 的主要手段（之前的其它办法已被堵死），例如夫妻以第一套房产资格联名购买，分权持有（妻 99%，夫 1%，设置 1%的分权可以把印花税降至最低），然后进行 1% 割名操作，割名后丈夫可以第一套房产的资格再次购买房产。共同持有和分权持有之间可以互相转换，共同持有变分权持有后就是 50% - 50%， 根据金额大小，转换或者割名操作都是需要缴纳印花税以及律师费。

 由于组屋必须以“家庭”形式申请（单身者必须 35 岁以上），除了共同持有和分权持有，申请时还可以采取 基本住户 essential occupier 基本住户针对的是某些情形，如单亲家庭，和共同/分权持有不同的是，基本住户不是房产持有人，没有任何房产权益，最大好处就是基本住户方可以购买“第二套”房产并规避 ABSD 但是只有组屋持有人一方可以申请贷款。

购买流程 #

 新加坡的房产买卖、付款、贷款流程都是很正规标准、透明的，相关流程、费用（中介费，律师费，贷款费）、选房攻略统统都可以向房产中介咨询。

 因可能涉及重建，有地私宅的买卖比较复杂，参考  新加坡有地住宅 zero to hero

组屋 BTO #

HDB 官网有完整资料，可以直接到 HDB 总部去咨询。

二手组屋 #

总历时约 4 ～ 6 个月，详见：

新公寓 #

0. 预售，VIP 看样板房，热门公寓可能需要递交空白支票才有摇号资格
1. 开售，热门公寓排队摇号，订房当天：购房价格的 5%（作为订金），同时确定好房贷和律师
2. 1 ～ 2 周内：开发商将购房合同寄给律师行
3. 收到合同 3 周内：办理贷款，并去律师行签字
4. 签订买卖合同 2 周内：买家需支付购房印花税
5. 订房 8 周内：支付购房价格的 15%
6. 买家按照项目进度付款
7. TOP 通知交接，拿钥匙

新项目的付款进度（银行负责贷款发放，会通知买家）：

二手公寓 #

总历时约 8 ～ 12 周：

1. 挑选您满意的房产，与卖家联络谈价，确定双方都能接受的价格
2. 出 OTP，支付 1% 的订金
3. 申请银行贷款，指定律师（同一家能同时处理银行贷款和 CPF，节省开支）
4. 商定交易完成日及细节，签署购房合同，贷款批准，14 天内执行 OTP 并支付 4% 首付款，期间买方可以放弃执行 OTP（一旦执行 OTP，买家如果选择不买，卖家有权利追诉所有损失或者强制要求交易进行）
5. 14 天内，支付印花税和律师费
6. 律师完成相关工作（和卖方律师完成合同，银行贷款，CPF 等）
7. 在交易完成当日（8-10 星期），支付尾款（购买价格减去首付 5%，房贷，CPF 等），房子 title 过户，拿钥匙（或者根据购房合同，例如可以延期交房如果带租约）

中介费用 #

以上中介的佣金不是固定的法律条规，只是行业的普遍做法，具体的费用取决和中介的谈判以及拟定的中介协议。

常见的问题 #

一些常见的问题：

- 又大又老的组屋还值得买吗？
- 购买二手组屋还是等申请？
- 申请组屋/EC 还是私人公寓？
- 房价这么高了，还能买吗？
- 购买私人公寓还要保留组屋/EC 吗？
- 购买新公寓还是二手公寓？
- 夫妻两人合起来买还是一开始就单独购买？
- 商业或工业房产能否投资？

这些现实问题都是非常重大的买卖决定，和个人情况紧密相关，包括财务和风险承受，需要针对性具体分析，没有统一的答案。买房子和买股票类似，都必须 轻大盘，重个股

房产资讯 #

小结 #

“A good business is like a strong castle with a deep moat around it. I want sharks in the moat to keep away those who would encroach on the castle.”

新手关注 价格
高手关注 策略
大师关注 风险

附 #

GEP & 名校附近的公寓

在新加坡，小六会考的重要程度相当于中国的高考。新加坡教育部已经取消了小学排名，但民间还是有流传，网上可以查到。公认的顶尖传统名校包括 9 所 GEP（Gifted Education Programme 小学天才班）名校，15 所 SAP（Special Assistance Plan）名校。

Gifted Education Programme GEP
GEP 是新加坡的一项学术计划，旨在确定每学年中智力突出的前 1% 的学生。测试基于语言、数学和空间能力（在小三由两轮测试确定）。GEP 的学生将使用和主流不同的的教材大纲，师生比例通常为 4：1 或 5：1。

Special Assistance Plan (SAP) Schools
SAP 学校更加重视中国语言和文化的学习，大多数 SAP 学校隶属新加坡福建会馆，并得到政府特别财政资助。

根据教育部 MOE 数据，一些最受欢迎（申请率）的小学：

小学	地区	类型	GEP	SAP
Nanyang Primary School 南洋小学	Bukit Timah		✓	✓
Catholic High School (Primary) 公教小学	Bishan	男校	✓	✓
Tao Nan School 道南	Marine Parade		✓	✓
Nan Hua Primary School 南华	Clementi		✓	✓
Saint Hilda’s Primary School 圣希尔达小学	Tampines		✓
Henry Park Primary School 亨利	Bukit Timah		✓
Anglo-Chinese School (Primary) 英华小学	Novena	男校	✓
Raffles Girls’ Primary School 莱佛士女小	Bukit Timah	女校	✓
Pei Hwa Presbyterian Primary School 培华	Bukit Timah			✓
CHIJ St. Nicholas Girls’ School 圣尼哥拉	Ang Mo Kio	女校		✓
Ai Tong School 爱同	Bishan			✓
Rosyth School 乐赛	Serangoon		✓
Kong Hwa School 孔华				✓
Poi Ching School 培青	Tampines			✓
Holy Innocents’ Primary School 圣婴	Hougang			✓
MarisStella High School（Primary） 海星	Serangoon	男校		✓
Rulang Primary School 孺廊	Jurong West
Pei Chun Public School 公立培群小学	Toa Payoh
Singapore Chinese Girls’ Primary School 新加坡女小	Novena	女校
Kong Hwa School 光华	Geylang			✓
Hong Wen School 宏文	Kallang			✓
Red Swastika School 万慈	Bedok			✓
Methodist Girls’ School (Primary)	Bukit Timah
Chongfu School  崇福	Yishun

排名每年略有不同，但前 20 保持不变。名校附近的公寓不完全列表：

新加坡税收制度

为吸引全球富豪和资本，和香港一样，新加坡维持较低的资本利得税和企业税，但和香港不同的是新加坡不严重依赖于土地收入。在新加坡的政府支出中，约 80%来自税收，这主要包括企业所得税、个人所得税和消费税，其余 20% 来自净投资回报贡献 NIRC (Net Investment Returns Contribution ) 。

2016 年：

2022 年：

新加坡政府收入
新加坡的税制基石-消费税：可以说，新加坡的消费税几乎是全球最低的，在上调后，9%的个人消费税仍稍微低于许多发达国家
财富税公平化：有人认为，应该对高收入的富人，收入课以重税。不过，精明而富有的高收入者，通常会找办法来降低纳税，富人比穷人更有资源来找方案。新加坡的税制系统，强调公平化，因为每个人对国家的财政收入都有责任。对有贡献的国人，政府都要考量到。然而，对于有消费能力的富人征收的财富税，尤其对豪宅，豪车的课税，政府毫不手软。对于高收入富人，直接通过个人所得税和产业税，以及间接的消费税，他们缴纳的财富税对新加坡贡献很大。目前，新加坡收入最高的 10%的国人缴付的个人所得税金额，占所得税总收入的 80%。政府对富人的征税始终持谨慎态度，包括遗产税和资本利得税（capital gain tax）等， 主要担心这会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。
应对全球最低税率，仍然提高竞争力：亚洲各国都在争夺人才，但在人口、经济状况和经营便利性方面，新加坡与香港最相似，经常被视为互相竞争的国际都市。目前，新加坡的企业税（corporate tax）税率为 17%， 香港为 16.5%（英国 19%、台湾 20%、美国 21%、印尼 22%、中国 25%），可以说是全球最低的。
国家储备：NIRC 是新加坡储备产生的长期预期回报的持续收入来源，主要是淡马锡 15 年前开始在海外投资，每年收入小的一半（49%）放入国库，多的一半（51%）用于政府预算开支，这是一笔相当可观的政府收入。NIRC 已经成为新加坡每年财政收入的最大来源之一，占总财政收入的 20%。以实际金额来说，在 2022 财年是 216 亿余元。在 2023 财年的预算中则达到 234 亿 8000 万元，比前一年增加了约 8.7%。和政府的各项税收比较，2022 财年的 NIRC 仅次于公司税税收（227 亿元），但远超过个人所得税（153 亿元）和消费税（144 亿元）。国家储备金无疑是新加坡极其重要的战略资产，可以比喻为一只能下金蛋的鹅。政府和个人一样，需要懂得积累财富，通过投资再创造财富/钱生钱，这是另一项核心竞争力，非常精彩的总理李显龙独家访谈： PM Lee shares inside story of the reserves part1 part2 part3

政府土地收入/总收入

财政年	新加坡（SG M$）	香港（HK M$）
2017	15,761/107,834 = 14.61%	-
2018	14,840/104,248 = 14.23%	116,861/427,948 = 27.31%
2019	14,043/120,348 = 11.67%	141,728/463,637 = 30.57%
2020	7,482/91,628 = 8.17%	88,713/388,325 = 22.85%
2021	12,670/111,210 = 11.39%	143,044/566,060 = 25.27%
2022	13,332/122,735 = 10.86%	69,928/486,908 = 14.36%
2023	17,212/133,591 = 12.88%	-

新加坡 vs 海外房产

新加坡是优质资产的宝地，不会暴涨，但稳定、长期上涨，上面分享了底层逻辑，而且已经被市场资金证实。房产属于较长期的投资，不是家里有矿不太建议海外投资，不稳定因素太多，币值波动就能让资产血亏。

邻国的马币从 2005 年至今对新币已跌去近 60%：
英镑已跌去超 40%：
越南盾则超 100%：

著名的“森林”快 10 年了，房子“半价”还无人问津：

好的房产项目不用拼命打广告，本地人早就抢光了，轮不到忽悠外国买家（例如新加坡政府必须出台强力的房产监管降温措施）