新加坡房地产 2024 年回顾，展望 2025 年
Table of Contents
2025 年“稳”
2024 发生了什么 #
房地产相对较为平静的一年
HDB #
| 年份 | HDB BTO | HDB Resale 转售 |
|---|---|---|
| 2021 | 20,000 | 30,769 |
| 2022 | 20,000 | 27,773 |
| 2023 | 20,000 | 25,755 |
| 2024 | 19,637 | 27,535 |
| 2025 | 18,500 | |
HDB 转售价的涨幅介于 4.8 ～ 7.5%之间，4 房的涨幅是最高的。
私宅 #
| 年份 | 公寓新房销售（不包括 EC） | 公寓转售房源（不包括 EC） | 购买率 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 13,027 | 10,496 | 124.1% |
| 2022 | 7,099 | 4,528 | 156.8% |
| 2023 | 6,421 | 11,488 | 85% |
| 2024 | 6,290 | 12,983 | |
| 2025 | 8，000 ~ 9,000 | ||
私宅价格的涨幅从 2021 年的 10.6% 和 2022 年的 8.6% 放缓至 2023 年的 6.8%。2024 年私宅价格前三个季度的累计价格涨幅约为 1.6%。由于第四季度强劲的销售，全年涨幅约为 2.8%。地段是房产的黄金定律，OCR 在未来可看到的时间内依旧是最抢手的大众市场，无论是自住还是投资回报的最佳选择。
| 地区 | 2023 销售量 | 2024 销售量 | % |
|---|---|---|---|
| CCR - Core Central Region | 3,304 | 2,626 | -20.5% |
| OCR - Outside Central Region | 7,769 | 9,847 | 26.7% |
| RCR - Rest of Central Region | 6,659 | 6,800 | 2.1% |
| Total | 17,732 | 19,273 | 8.7% |
| 地区 | 2023 psf | 2024 psf | % |
|---|---|---|---|
| CCR - Core Central Region | $2,502 | $2,206 | -11.8% |
| OCR - Outside Central Region | $2,168 | $2,213 | 2.1% |
| RCR - Rest of Central Region | $1,431 | $1,571 | 9.8% |
| Total | $1,772 | $1,822 | 2.8% |
热销私宅项目：
| Top 10 | 地契 | GFA Harmo | 地区 | 单位 | 地价 | psf 中位价 | 销售率% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emerald Of Katong | 99 | RCR/D15/东部 Katong/East Coast | 846 | $1,069 | $2,547 | 99% | |
| The Continuum | 永久 | RCR/D15/东部 Katong/East Coast | 816 | $1,440 | $2,879 | 65% | |
| Tembusu Grand | 99 | RCR/D15/东部 Katong/East Coast | 638 | $1,302 | $2,348 | 91% | |
| Meyer Blue | 永久 | RCR/D15/东部 Marine Parade/East Coast | 226 | $1,668 | $3,249 | 59% | |
| Kassia | 永久 | OCR/D17/东部 Changi Village | 276 | $1,000 | $2,018 | 67% | |
| Hillhaven | 99 | OCR/D26/东部 Hillview Rise | 341 | $1,069 | $2,090 | 76% | |
| Nava Grove | 99 | RCR/D21/西部 Clementi | 552 | $1,223 | $2,444 | 70% | |
| Norwood Grand | 99 | OCR/D25/北部 Champions Way | 348 | $904 | $2,067 | 84% | |
| Chuan Park | 99 | OCR/D25/北部 Lorong Chuan | 916 | $1,058 | $2,582 | 79% | |
| Lentor Mansion | 99 | OCR/D26/北部 Lentor | 533 | $985 | $2,263 | 92% | |
| Lentoria | 99 | OCR/D26/北部 Lentor | 267 | $1,130 | $2,173 | 66% | |
Lentor 项目扎堆，Lentor Mansion、Hillhaven、Lentoria 居然能有此销售成绩有点厉害。平静了大半年，11 月六个项目几乎同日开盘，Emerald Of Katong 爆了个十几年来的大亮点，600 个 VVIP 和 bulk purchase，3200 张支票抢 846 个单位，开盘一下子就被扫空，2000 多个客户来摸的机会都没有，还顺带给附近的 The Continuum 带来 60%的销售额 。有 FOMO 吗，肯定有那么一点，但新加坡房产有泡沫吗？很显然是没有的，从数据看，购买房子的都是本地买家，而且是自住需求，政府的 cooling measure 已经决定了炒房的代价太大了，而且每次 cooling measure 即使能马上压制，但是市场很快就会反弹，因为门槛更高，资金的选择更少了。
有地 #
排屋和半独立式洋房交易的价格涨幅分别为 3.9%和 2.5%，对比 2023 年的 9.5%和 8.5%，价格涨幅放缓，但在交易量方面，去年有 1005 个排屋交易，比 2023 年 751 个增加 34%，半独立式洋房的交易量为 503 个，比 2023 年的 357 个，增长 41%。独立式洋房的交易量与 2023 年相比只增加五宗，共 178 宗。
| 年份 | 排屋 交易量 | 排屋 中位数 | 排屋 尺价 | 半独立 交易量 | 半独立 中位数 | 半独立 尺价 | 独立 交易量 | 独立 中位数 | 独立 尺价 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 1040 | 278 万 | 1355 | 527 | 400 万 | 1213 | 241 | 928 万 | 1365 |
| 2021 | 1637 | 310 万 | 1479 | 978 | 458 万 | 1409 | 464 | 964 万 | 1521 |
| 2022 | 902 | 357 万 | 1702 | 559 | 515 万 | 1580 | 221 | 1138 万 | 1621 |
| 2023 | 751 | 368 万 | 1863 | 357 | 563 万 | 1707 | 173 | 1100 万 | 1790 |
| 2024 | 1005 | 393 万 | 1935 | 503 | 560 万 | 1750 | 178 | 1133 万 | 1741 |
2025 宏观环境 #
过去十年是金融资产爆涨 📈 的十年，标普翻了 3 倍，QQQ 翻了 4 倍，美国房地产翻了 2 倍。
- 所有资产的暴涨根本原因都是货币滥发（GDP 的增速远远没有那么快）：美国 2020 年后 M1 超发了 4 倍，所以如果资产没有增值，等于是资产缩水了，从这个意义上讲，贫富悬殊在固化，中产阶级正在萎缩。接下来美国将会降低利率刺激经济发展，但同时要消化货币超发的通货膨胀，这个平衡点美联储称之为“中性利率”，美联储的长期目标是 2.5%。现在利率正往下调，但已经回不到过去低利率时代。如果房产没有增值的话，房产投资的需求将会大大下降。
过去十年新崛起的 IT 行业带动了城市高收入人口的增长，以及城市外延的扩大，Rest of Central Region (RCR)的租金上涨。软件工程师是人类近代历史上最大规模的劳动密集性行业，科技行业继续发展但对高薪 IT 人才的需求将不再像过去 10 年，加上人工智能的兴起，以及接下来的中美贸易战，移民战，目前还没有看到新的大规模高薪岗位出现。另一方面，最富有和吃到红利的一代 - 中国 70 后，美国 baby boomer 将逐步退出历史舞台，中美的房产需求将会出现断代。
新加坡经济 2024 年增长了 4％，强劲的经济增长预料会进一步提高人们的实际收入。新加坡金融管理局 MAS 发布的 financial-stability-review-2024.pdf 新加坡的居民收入增加导致了家庭的总债务率（债务/收入）下降，家庭流动资产（如现金和存款）占总资产的 20%，总体财务健康状况良好。新加坡 2024 年 6 月人口达到 604 万，其中公民 360 万，PR 55 万，外国人 190 万，2025 年预计达到 610 万，2030 年预计到达 650 万，5 年内公民将增加 15 万，外国人 28 万。每年新增的房产数量还是远小于人口数量的增长。
2024 年最大的经济关注点是美联储的降息，2025 年则是川普上台后的政策 - 一方面企业减税，加关税，另一方面面临国债高涨，通货膨胀，而中国经济政策则是有史以来的向好，适度宽松。另一个非常值得关注是人工智能 AI 的发展以及对经济的影响。
2025 房地产关注点 #
新加坡政府通过土地销售 GLS 释放到市场的私宅数量，由 2023 年的约 9,300 个、2022 年的 6,300 个及 2021 年的 3,600 个，增加至 2024 年的 10,500 个单位。连同于 2024 年 8 月启动并出售的锡安道（B 地段）储备名单地段，2024 年通过 GLS 计划释放的 11,100 个私人房屋单位的总供应量是自 2013 年以来的最高水平。
相较 2024 年 24 个项目（包括两个 EC），7,300 个单位。2O25 年超过 30 个新项目，包括 3 个执行共管公寓 （EC），预计将为市场增加 14,000 个单位。CCR 在政策打压下已经来到新低，价格和 OCR 相比有竞争力，2025 年 CCR 的项目不知道能否吸引到买家。值得关注的部分项目：
| 2025 开盘 | 地契 | 地区 | 单位 | 地价 | 卖点 |
|---|---|---|---|---|---|
| Aurea | 99 | D7（中部） Beach Road | 186 | 原来的 Golden Mile Complex | |
| River Green | 99 | D9（中部） River Valley | 380 | $1,325 | Great World 地铁站 |
| The Orie | 99 | D12（中部） Toa Payoh | 777 | $1,360 | 大巴窑 7 年没有推出新项目，这里的组屋超贵，估计购买者众多 |
| Holland Drive | 99 | D25（西部） Holland | 680 | $1,285 | |
| Elta | 99 | D5（西部） Clementi | 501 | $1,250 | Clementi 地铁站 |
| Bagnall Haus | 永久 | D16（东部） East Coast Road | 106 | $1,106 | 2010 年 Eastwood Regency 后第 16 邮区推出的第一个新住宅项目 |
| Parktown Residences | 99 | D18（东部） 淡滨尼北 | 1195 | $777 | 超大型综合公寓 |