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新加坡房地产2023年回顾,展望 2024 年

·3254 字·7 分钟
新加坡房地产
Table of Contents

2023 发生了什么 #

私宅市场 #

2023 年疫情后的房产供应紧缩情况结束,住宅市场出现私人和公共住房需求进一步放缓的迹象,前六个月,政府发布了一系列房地产公告并推出了新的降温措施, 包括增加买方印花税 (ABSD),这对 CCR 海外买家影响最大。市场总体而言销量下跌,但价格上涨。

2023 年 私宅市场销量(截止 10 月 22 日):

非有地私宅细分市场比较(不包括 EC):

类型20222023%
New Sale6,8186,174-9.4%
Resale12,1269,529-21.4%
Sub Sale6991,111+58.9%
Total 总计19,64316,814-14.4%

非有地私宅销量&价格波动(不包括 EC):

地区2022 销量2023 销量销量%2022 psf2023 psfpsf%
CCR 中部核心区4,0393,191-21%$2,501$2,526+1%
RCR 中部其它6,5156,337-2.7%$1,858$2,195+18.14%
OCR 中部以外9,0897,286-19.8%$1,392$1,563+12.28%
Total 总计19,64316,814-14.4%$1,720$1,927+12.03%

一些热销新项目:

热销项目(按卖出单位数)DistrictTenure#单位#卖出卖出%psf 中位数价格中位数
THE RESERVE RESIDENCESRCR 219973266290%$2,473$1,856,463
GRAND DUNMANRCR 15991,00861561%$2,522$1,985,000
LENTOR HILLS RESIDENCESOCR 269959843673%$2,106$1,628,000
TEMBUSU GRANDRCR 159968337658.9%$2,461$1,833,000
J’DENOCR 229936833089.7%$2,476$2,075,500
热销项目(按卖出比例)DistrictTenure#单位#卖出卖出%psf 中位数价格中位数
THE RESERVE RESIDENCESRCR 219973266290%$2,473$1,856,463
J’DENOCR 229936833089.7%$2,476$2,075,500
ALTURAOCR 239936031588%$1,478
BLOSSOMS BY THE PARKRCR 59927522782.5%$2,441$1,857,000
LENTOR HILLS RESIDENCESOCR 269959843673%$2,106$1,628,000

目前私人公寓市场状况,截止 2023 年第三季,未卖出的单位有大约 16,700 间:

CCR 中部核心区RCR 中部其它OCR 中部以外
2023 Q3 未卖出6,1434,4706,134
每年卖出(2010-2022)1,5123,7406,398
清空率(年)4.061.20.96

和往年相比,未卖出的单位数量处于还算正常的水平。

HDB #

2023 年 HDB BTO(截止 9 月 30 日):

HDB 转售细分市场比较:

地区2022 销量2023 销量2022 psf2023 psfpsf%
1 Room106$692$728+5.2%
2 Room456660$603$658+9.1%
3 Room6,3356,159$532$562+5.6%
4 Room11,30910,999$541$574+6.1%
5 Room6,7135,681$519$542+4.4%
EC1,8851,457$499$530+6.2%
Multi-Generation122$513$553+7.8%
Total 总计26,72024,964$532$564+6%

热门话题“百万组屋”年销售数量还在上升,2023 年达到 470 间(特别是 2020 年疫情后激增):

“百万组屋”占比很小很小,只有这类需求的人群需要参考。

出租市场 #

继 2022 年,2023 年租金依旧大幅上涨,非有地私宅出租市场(不包括 EC):

地区2022 合同数量2023 合同数量合同数量%2022 租金2023 租金租金%
CCR 中部核心区25,24220,964-16.95%$4.9$5.83+18.98%
RCR 中部其它29,08924,706-15.07%$4.35$5.35+22.99%
OCR 中部以外32,17526,796-16.72%$3.55$4.36+22.82%
Total 总计86,50672,466-16.23%$4.18$5.08+21.53%

分析 & 展望 #

2023 趋势 #

   1. 总体价格走缓
   2. 市场稳定
   3. 热门房源价格持续飙高
  1. 总体价格走缓

无论是私宅还是 HDB,无论是房价还是租金都来到历史新高(历史走势见 2),不过市场第三、四季已经释放出放缓的迹象。2023 年 CCR 连续下跌,OCR 价格长增幅最大,和 2022 年私人房产价格指数(property price index)比较:

2019 YoY2020 YoY2021 YoY2022 YoY2023 YoY5 年累计涨幅
CCR 中部核心区-1.7%-0.4%9.8%4.8%2.1%+14.6%
RCR 中部其它2.8%4.7%9.5%9.7%2.7%+29.4%
OCR 中部以外4.2%3.2%11.1%9.3%13.8%+41.6%
non-landed 非有地+1.9%+2.5%+9.9%+8.1%+6.5%+28.9%
landed 有地+5.7%+1.2%+8.2%+9.6%+7.8%+32.5%
所有私宅+2.7%+2.2%+9.9%+8.6%+6.7%+30.1%
邮区市镇$psf2022-23
价格增长%
2021-23
价格增长%
2014-23
价格增长%
1Raffles Place & Marina Bay2,007-3.3%-4.6%-1.6%
2Tanjong Pager & Anson1,946-5.2%-4.5%27.5%
3Queenstown, Tiong Bahru & Alexandra1,9825.8%19.8%45.7%
4Telok Blangah & Sentosa1,8685.9%16.7%15.9%
5Clementi & Pasir Panjang1,5547.6%16.7%40.1%
6City Hall & Clarke Quay3,54416.7%13%
7Bugis & Rochor1,791-3.3%2.2%34.4%
8Little india & Farrer Park1,6599.9%18.3%23.5%
9Orchard Rd & RiverValley2,2361.9%1.9%14.7%
10Holland Rd & Bt. Timah2,2090.7%11.2%32.4%
11Novena & Newton1,9288.2%13.2%27.3%
12Serangoon, Toa Payoh & Balestier1,6056.6%16.6%34.1%
13Braddell & Macpherson1,7328.8%17.9%57%
14Paya Leber & Geylang1,5189.5%19.2%53.2%
15Tanjong Rhu, Marine Parade & East Coast1,6857.7%17.2%41.5%
16Bedok & Bayshore1,4098.2%20.6%39.9%
17Loyang & Changi1,1619.0%24%31.6%
18Simei, Tampines & Pasir Ris1,2779.2%25.3%45.9%
19Hougang, Punggol & Sengkang1,4377.5%20.4%45.0%
20Ang Mo Kio & Bishan1,6265.0%14.3%58%
21Upper Bukit Timah & Ulu Pandan1,5987.1%17.9%40.3%
22Lakeside & Jurong1,4036.8%17.2%51.5%
23Choa Chu Kang, Bt. Batok & Dairy Farm1,32711.3%22.6%49.6%
25Woodlands, Admiralty & Krangi1,11810.7%17.3%24.5%
26Upper Thomson, Springleat & Lentor1,2809.6%15.8%32.2%
27Sembawang & Vishun1,2308.7%26.3%55.1%
28Seletar & Yio Chu Keng1,36910.4%21.5%76.4%

 psf 基本反映出各个区的房产价值。

HDB 经过 2021 年和 2022 年恐怖的 +10% 年涨幅增终于放缓至 +4.8%:

2019 YoY2020 YoY2021 YoY2022 YoY2023 YoY5 年累计涨幅
HDB+0.1%+9.8%+11.8%+10.1%+4.8%+36.6%

2022 年租金市场恐怖的 +29.7% 增长在 2023 年随着市场供应量的提高已经明显放缓:

rental index

GDP(2009 年 = 100)和 Property Price Index(20091Q = 100)

  1. 市场稳定

经过多次考验,新加坡房产市场已非常成熟和稳定。历史两次价格暴跌只发生在全球“黑天鹅”事件(1997 年和 2008 年的金融危机),市场对降温措施的反应变得相当温柔。

下跌恢复
1997 年亚洲金融危机 AFC40%2 年
2000 年互联网泡沫 SARS20%~ 4 年
2008 年金融危机 GFC24.9%1 年
2013 年降温措施11.6%~ 4 年
2018 年降温措施< 1%半年
2021 年降温措施< 1%1 个季度
2022 年降温措施< 1%1 个季度
2023 年降温措施< 1%1 个季度

price trend

2023 年新加坡逆全球走出强劲行情,高房价、高利率以及强力降温措施导致炒房需求减弱,外国买家百分比和购买房产数创历史新低,无论是 HDB 还是私宅,更多的买家属于自住型,本地买家(公民+永久居民)已占非有地私宅买家的 96%。

  1. 热门房源价格持续飙高

2023 年新房(New Sales,未来 4 ~ 5 年建成)售价飙高,已拉开转售价格(中位数相差 ~ 50%),TOP 价格(刚刚建成)已经快速逼近新房价格,接下来 HDB 和公寓转售价(旧房 Resale)预计还会上涨,特别是成熟地区、靠近地铁站的二手大房(2023 年所有热销项目全面都在地铁站边上)。

price gap

2024 重大影响因素 #

1. 供给和需求
2. 利率
3. 经济
  1. 供给和需求 

一方面销售和租房指数都已经放缓,另一方面 2024 年第一季,政府售地 GLS 达到新的高峰(5,450 个单位),同时现房产空置率上升:

GLS2024Q1

supply

私宅方面,2024 年预计将推出 23 个新私人住宅项目,总计新增供应 8,800 个单位。大约 50% 的单元将位于中部地区以外 OCR ,30% 位于中部地区其他地区 RCR,20%位于核心中部地区 CCR。

组屋方面,在过去两年,HDB 已经宣布了多个新的项目,2021 ~ 2025 HDB 会持续大幅度增加 BTO 供应量(宣称总共 提供 10 万个单位)。过去 2021 年 BTO 数量 17,100, 2022 年 23,200,2023 年 22,800。HDB 已宣布 2024 年将推出 19,600 个单位。

supply

2023 年,约 21,400 套组屋和 21,300 套私人住房竣工,总计 43,000 套,这是自 2018 年以来 HDB 和私人市场在特定年份竣工的房屋数量最多的一年。继 2023 年竣工的 43,000 套新住宅达到最高水平之后,今年预计将竣工 28,000 套,并于 2025 年再竣工 24,000 套。2023 年至 2025 年竣工的公共和私人住宅总数略低于 100,000 套。

五年最低入住期 MOP 到期的 HDB 预计将从 2023 年底的 15,549 个单位在 2024 年减少到 11,952 个单位,并且到 2025 年将减少至 6,974 个单位。

  1. 利率 

新加坡的 SORA 基本是跟随美国联邦利率走势一致,虽然目前开始走低,但总体还是处于历史高位:

sora

  1. 经济 

全球经济不稳定,新加坡金融管理局 MAS 12 月 13 日发布的专业预测师季度调查显示,预计 2024 年新加坡国内生产总值 GDP 增长率为 2.3%,基本通胀率 3.5%,核心通胀率 3.1%,政府李总理宣布是 1%(2023 年新加坡 GDP 0.5%),基本还是看多的行情。

根据对住房空置率和销售等领先指标的分析,美国投资银行摩根士丹利预计 2024 年房价可能会下降 3%,而且这种低迷状态可能会持续长达两年。个人认为美国 - 世界火车头,在过去十年印刷了天量的货币,目前美国国债创历史新高 34 万亿,新加坡的 GST 从 8%上升至 9%,涨、涨、涨、这个现象在未来依旧持续。个人观点,总体上没有大利好房价上涨的因素,但结合本地,也没有特别利差的因素,住宅市场的基本面相当牢固,参考 新加坡房产护城河

2024 新项目 #

私宅 #

2024 年房产的选择/供应比 2023 年多了不少:

土地类型地区Tenure开发商
Peace Centre
Peace Mansion
En blocCCR99CEL Development, SingHaiYi Group
Golden Mile Complex
Aurea
En blocCCR99Far East
Marina SouthGLSCCR99Kingsford Huray, Obsidian, and Polarix Cultural & Science Park Investment
Skywater ResidencesRedevelopmentCCR99Alibaba Singapore
Newport ResidencesRedevelopmentCCRFreeholdHong Leong
Meyer ParkEn blocRCRFreeholdUOL and SingLand
Lumina GrandGLSOCR99CDL
Bukit Timah LinkGLSOCR99Bukit Sembawang Estates
HillhavenGLSOCR99Far East
Chuan ParkEn blocOCR99Kingsford and MCC Land
Bagnall CourtEn blocOCRFreeholdRoxy-Pacific
Lentor GardensGLSOCR99GuocoLand and Hong Leong
Tampines Avenue 11GLSOCR99UOL, SingLand and CapitaLand
Jalan TembusuGLSOCR99Sim Lian
Tampines Street 62 ECGLSOCR99Sim Lian

除了上面新中标的 GLS,EC,En bloc,一些即将开盘的项目:

项目
CCR 中部核心区21 Anderson永久
32 Gilstead永久
33 Devonshire
Caldecott Broadcast Centre 旧名
Central Mall 旧名
Far East Shopping Center 旧名
Keppel Bay Plot 6
Kew Lodge 旧名
Marina Gardens Lane
Marina View Residences
Mount Emily Road 2,4,6 旧名永久
One Sophia
RCR 中部其它Amber Sea
Ardor Residence
Clementi Ave 1
Creston Residences
Deluxe Residences
Dunearn Road永久
District 15
East Court 旧名
Jalan Tembusu
Lorong 1 Toa Payoh GLSPine Grove Parcel B GLS
The Arcady at Boon Keng永久
The Hill@One-North
The Hillshore永久
OCR 中部以外Buikit Timah Link
Champions Way
Jasen Mansions 旧名
Hillhaven
Kassia
La Ville 旧名永久
Lentor Central Residences
Lentor Mansion
Lentoria
Lumina Grand EC
Sora
Tampinese Ave 11 GLS
Tampinese Street 65 Parcel B EC
Tengah Plantation Loop EC
Tiered Ranking Methodology

BTO #

HDB BTO 将从以前一年四次改为三次,2024 年 HDB 已宣布二月,六月和十月的 BTO 将放出 19,600 个单位。二月的 BTO 将包括两个成熟市镇(Bedok,Queenstown),和 3 个未成熟市镇(Punggol,Hougang,Woodlands,Choa Chu kang)。