新加坡房地产
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对于普通人,房产仅次于终身大事
移民新加坡快 30 年了,作为第一代移民挺奔波的,东、西、南、中都住过。
房地产种类 #
这里只说住宅类房产,不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三类 HDB 组屋
,Condo
私人公寓,和 Landed House
有地住宅。
HDB(一手组屋)针对本国公民 |
私人公寓是公开市场 |
有地住宅只允许本国公民购买 |
组屋 #
先从组屋说起,新加坡的公共住房,由建屋局 HDB 管理,通常被称为“组屋”。约 80% 的新加坡人口居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售,由于包含了政府津贴,和公开市场相比便宜很多,HDB 对于一手组屋的申请资格,出租,出售,以及二手市场,都有着非常严格详细的规定。
组屋类型 | 介绍 |
---|---|
二房(2-Room Flexi) | 36/45 平方米,一客一卧,可供 35 岁以上的首次购房的单身人士,55 岁及以上的老年人可选择购买屋契 15 ~ 45 年 |
三房(3-room flat) | 60 ~ 65 平方米,一客两卧 |
四房(4-room flat) | 90 ~ 93 平方米,一客三卧 |
五房(5-room flat) | 110 ~ 112 平方米,一客一饭厅三卧 |
三代同堂组屋(3Gen flat) | 至多 115 平方米 |
执行共管公寓(EC) | 至多 130 平方米,津贴版公寓(购买必须符合 HDB 条件),住满 5 年后可以私有化,在公开市场上出售给永久居民(PR)或新加坡公民;10 年后,可以卖给海外买家 |
私人组屋(DBSS) | 至多 120 平方米,极少,2005 年推出,后来停止,只有 13 个 DBSS 项目, 总计约 8,650 个单位,与 EC 和 HUDC 不同,目前没有将 DBSS 私有化的选项 |
双层公寓式组屋(Executive Maisonette) | 至多 214 平方米,很少,不再兴建的一种组屋,已被执行共管公寓(EC)所取代 |
“霸级”组屋(Jumbo flat) | 至多 170 平方米,极少,在 20 世纪 90 年代,义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求,为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋,并处理大量未售出的单位,建屋局将许多组屋单位合并为一个单位(3 + 3 或者 3 + 4),有效地催生了“霸级”组屋 |
排屋式组屋(HDB Terrace House) | 至多 178 平方米,极少,历史遗留 |
还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出
非有地私宅 #
非有地私宅类型 | 介绍 |
---|---|
私人公寓(Private Condominium) | 通常配有门卫安保、健身房、游泳池等,市场上有各类私人公寓,从新到旧,从小到大,从大众到土豪版 |
住宅公寓(Apartment) | 类似于私人公寓,但通常是小型住宅项目的一部分,通常较旧,与私人公寓相比,基本没有设施,如没有电梯 |
有地私宅 #
有地私宅类型 | 介绍 |
---|---|
排屋(Terraced House) | 连排有地住宅,最常见的有地私宅 |
半独立式洋房(Semi-detached) | 单户有地住宅,与另一栋 Semi-D 共用一面墙,Semi-D 四周间距有严格规定 |
聚落式住宅(Cluster House) | 公寓式排屋,以便房主可以共享健身房和游泳池等设施,通常落在有地住宅区域,层高受限,无法建造高层公寓 |
联排别墅(Townhouse) | 有地住宅和私人公寓的融合。它具有排屋的属性,但与其他单位的公寓居民共享健身房和游泳池等公共设施,通常出现在旧的公寓项目 |
店屋(Shophouse) | 非常稀有,店屋不能随意被拆除,并且对翻新有严格的规定。店屋基本上可以看作是排屋,一楼可用于商业用途,而上层可用于办公室、酒店或住宅 |
洋房(Bungalow) | 洋房是一栋单层或两层的独立住宅 |
优质洋房(Good Class Bungalow) | GCB 被认为是真正富豪的名片,GCB 有明确规格要求,占地面积要超过 1,400 平方米 |
房产权 #
房产期限 Tenure
主要有两种:
- 99
- 永久 或 999
组屋的房产权都是 99 年,政府售地以及绝大多数公寓也都是 99 年。99 年到期后,房子/土地由政府收回。由于历史殖民原因,新加坡建国后少部分土地仍旧属于私人拥有,因此保有永久地契(free hold)或者 999 年,绝大多数有地私宅和少数公寓属于永久地契,极少部分是 999 年。新加坡有地住宅的数量大约是 7 万 3 千多间,数量已基本不会增加,其中 GCB 约 2800 个,GCB 一票难求,屡创天价。
GPR & GFA #
房产行业的关键术语,市区重建局 URA 有具体的规定(计算方式不同于中国):
GPR 决定了楼层:
密度 | GPR 容积率 | 楼层 |
---|---|---|
低密度 | 1.4 | 5 |
中密度 | 1.6 | 12 |
中密度 | 2.1 | 24 |
中密度 | 2.8 | 36 |
高密度 | > 2.8 | > 36 |
总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size,除此,URA 允许开发商有额外的建筑面积,具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。同样的面积,新加坡房子实际比中国的大约 20%。
城市发展 #
人口 #
(基于 2020/2023 年数据)
城市 | 人口排名 | 人口 | 面积(km^2) | 密度(人/km^2) |
---|---|---|---|---|
澳门 | 47 | 678 万 | 32 | 20,632 |
首尔 | 26 | 958 万 | 605 | 15,843 |
东京 | 25 | 964 万 | 627 | 15,362 |
纽约 | 35 | 862 万 | 786 | 10,966 |
新加坡 | 53 | 556 万 | 595 | 9,339 |
香港 | 42 | 729 万 | 1,104 | 6,608 |
伦敦 | 33 | 882 万 | 1,572 | 5,614 |
上海 | 2 | 2,428 万 | 6,340 | 3,830 |
深圳 | 6 | 1,857 万 | 7,434 | 2,512 |
北京 | 3 | 3,189 万 | 16,411 | 1,273 |
截至 2023 年 6 月,新加坡总人口为 592 万,其中约 410 万为公民和永久居民(PR),总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%,考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降,过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 ~1%)。新加坡政府没有任何人口目标,到 2030 年,新加坡的总人口规模低于 690 万(曾经的人口目标白皮书)。 新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础,相反,采取长期战略,并定期审查基础设施计划,以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境,以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。
交通 #
新加坡地铁站(虚线为尚未完成)
新加坡的私家车是世界上最贵的,没有之一,但同时,新加坡的公共交通也是世界最好的,同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。
土地使用 & 未来发展 #
2013 年,新加坡政府公布了新加坡新的发展计划“新加坡 2030”,旨在适应不断增长的人口。预计到 2030 年,人口将达到 650 至 690 万。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分,旨在开发淡滨尼北(扩建)、登加(Tengah)和比达里(Bidadari)等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋,随后是武吉布朗,而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施(如托儿中心、医院和休闲区)的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施,高于 52%。此外,还将新建 70 万套住房,铁路网规模将扩大一倍,一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划,85%的新加坡人将居住在公园附近。新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一,多达 26% 的国土透过填海而成,至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里(296 平方英里)平方公里,较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成,2030 年之后还会有更多填海点,包括滨海东、樟宜东和白沙:
新加坡在接下来 10 年城市规模和建设上将大幅踏上一个全新的阶段,了解更多政府如何打造可持续发展和生活的“花园城市”:
Singapore 2030: How the city will transform in the next decade![]() |
Singapore Green Plan 2030 |
新加坡的未来发展 - 维基百科,自由的百科全书 |
超越 2030 更长远的发展(50 年计划):![]() |
long-island 长岛计划![]() |
房产投资 101 #
location, location, location #
CCR,RCR,OCR #
新加坡被划分为 28 个邮区 District:
房地产市场将其划分出 CCR、 RCR、 OCR 三大部分:
CCR Core Central Region 核心中央区,包括以下 6 大邮区:
D1 | 牛车水、莱福士、滨海湾 |
D4 | 圣淘沙(高档公寓)、花柏山、直落布兰雅 |
D6 | 市中心、克拉码头 |
D9 | 乌节路、里峇峇利、索美塞 |
D10 | 武吉知马、东陵路、荷兰路 |
D11 | 诺维娜、纽顿、汤申、武吉知马 |
从以上分区就可以看出,新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9,D10,D11 三个区是新加坡房地产的“黄金三角区”,新加坡的 GCB 就只坐落在这里,全球和本地富豪置业首选区域,贵就一个字。
D10 本地著名的武吉知马洋房区:![]() |
RCR Rest of Central Region 其他中央区,实际上就是紧挨着核心区位置,包括的邮区有: D2、D3、D7、D8、D12、D13、D14 和 D15。本地广为熟知的市镇有丹戎巴葛、中巴鲁、红山、女皇镇、碧山、大巴窑、如切、马林百列、加东等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇,公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全,经济许可下,中产阶级买房首选。
D15 本地著名的东海岸住宅区::![]() |
OCR Outside Central Region 中央区以外,大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利;北部的三巴旺、兀兰、义顺;西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。
HDB 市镇 #
HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇,包括 24 个市镇(Town) 和 3 个住宅区(Estate)- Estate 是因为继承自英国殖民时期,3 个低密度人口的地区 - 市中心(Central Area),武吉知马(Bukit Timah)和马林百列(Marine Parade)。随着发展,还会有新的市镇出现。
目前市镇的平均人口密度是 12,809(人/km^2),人口密度最高的市镇:
Town 市镇 | 面积(km^2) | 总人口 | 密度(人/km^2) |
---|---|---|---|
Choa Chu Kang 蔡厝港 | 6.12 | 18.9 万 | 31,000 |
Sengkang 盛港 | 10.6 | 25.2 万 | 23,800 |
Punggol 榜鹅 | 9.23 | 18.5 万 | 20,100 |
Woodlands | 13.57 | 25.2 万 | 18,600 |
Jurong West 裕廊西 | 14.68 | 25.8 万 | 17,600 |
人口密度最低的市镇:
Town 市镇 | 面积(km^2) | 总人口 | 密度(人/km^2) |
---|---|---|---|
Jurong East 裕廊东 | 17.33 | 7.6 万 | 4,410 |
Queenstown 皇后镇 | 21.55 | 9.6 万 | 4,490 |
Bukit Timah 武吉知马 | 17.52 | 7.9 万 | 4,520 |
Novena 诺维娜 | 8.97 | 5.1 万 | 5,640 |
Marine Parade 马林百列 | 6.12 | 4.5 万 | 7,490 |
新地区 #
CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展,供小于求,近几年来,这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案,接下来的 10 ~ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”,这些地段将会出现大量新的组屋和公寓(~ 70 万个单位),以及相关配套设施:
已经宣布即将推出一些新的 BTO:
马城 Turf City | 现在租户的租期到 2023 年底 |
珍珠山 Pearl’s Hill | 6,000 个组屋 |
滨海南 Marina South | 10,000 个住宅单位,包括公共组屋 |
Keppel Club | 6,000 个组屋 |
快乐山 Mount Pleasant 旧警察学院 | 5,000 个组屋 |
Master Plan #
新加坡每一片土地的用途、销售和使用,市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 Master Plan:
房产消息 & 新闻 #
积极关注相关新闻和跟进的基建工程:
大南部滨水区 Greater Southern Waterfront |
东海岸碧湾区 Bayshore |
裕廊湖区 Jurong Lake District ![]() |
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房产 | 联合早报
房价 #
买房分为两类:自住;投资
回报也是两类:租金;房子增值
新加坡房价一直处在合理价格,UBS 2023 全球房产报告,新加坡的房价这些年一直处在 Fair-valued:
房产投资和股票投资一样,也是要看房子的未来,新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合:
2013 ~ 2023
房地产类型 2013 2023 增长 有地私宅 $1,253 $1,916 53% 公寓 $1,247 $1,559 25% HDB $469 $560 19% 2003 ~ 2023
房地产类型 2003 2023 增长 有地私宅 $411 $1,916 366% 公寓 $498 $1,559 213% HDB $224 $560 150% 房产价格趋势:有地住宅 vs 非有地住宅
房产价格趋势:住宅 vs 办公室 vs 零售)
疫情后,新加坡房市和全球各地房市相反,目前房价创历史新高,但从 GDP 看并没有很大的泡沫。新加坡拥有良好信誉,脚踏实地和值得信赖的政府,竞争力排名一直处于世界各个城市前五, 未来的发展可期 。
不同地段,不同房产的价格千差万别,总体 CCR > RCR > RCR,有地住宅 > 公寓(永久)> 公寓(99)> EC > 组屋(公开市场)。
房地产政策 #
众所周知,政策对房地产市场有着巨大的影响。土地是新加坡为数不多的资源,加上东京,香港的房地产泡沫,新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范非常详细,并且针对市场随时会做调整(新政策可以隔天立即生效),整个房地产市场几十年在“精密”掌控和健康发展之中,例如,最近 HDB 把组屋购买(BTO)从原来的一种变为三种,对于好的组屋进行更严格的限制:
为防止私宅过热和炒作,新加坡目前实施了多项非常强力的降温措施,包括买方 stump duty(印花税),买方 ABSD(额外印花税),卖方 stump duty,银行贷款限额,等等。各种政策一定要全面了解清楚,这不仅仅影响买入,也影响将来卖出,不仅仅影响个体,也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60%,新加坡又创下另一项全球最高记录。
买方·印花税(seller stump dupty)![]() |
买方·额外印花税(ABSD)![]() |
和二,三十年前相比,想炒房快速赚钱已经越来越难了 !
Stamp Duty Calculator Singapore (2023) | PropertyGuru Finance
New Singapore Property Market Cooling Measures 2023, Latest Changes & TDSR
房产平台 #
- 一手组屋的所有信息以及二手成交记录都在 HDB 官网
- 公开市场(二手组屋、公寓、有地等)买卖一般通过房产中介协助完成,参考新加坡最大的房产网站 PropertyGuru
- 土地的价格是房价的基石,土地发放 Govenment Land Sales 简称
GLS
,房产中介可以查看地皮成交价格信息
重点:
对于普通人,房产仅次于终身大事,也是最大笔的投资,要做好功课
对于普通人,一辈子房产买卖就两三次,特别是第一套房子定位很重要
选房子就像选股票,房产市场也和股票市场一样,市场里充满了“牛鬼蛇神”