新加坡房地产
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对于普通人,房产仅次于终身大事
移民新加坡快 30 年了,作为第一代移民挺奔波的,东、西、南、中都住过。
房地产种类 #
这里只说住宅类房产,不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三大类:
住宅类房产 |
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HDB 组屋 (一手组屋)只针对本国公民 |
公寓 Condo 属于公开市场 |
有地 只允许本国公民购买(外国买家仅限圣淘沙),有地住宅外国买家(非公民)一律都要向新加坡政府申请 |
组屋 #
先从组屋说起,新加坡的公共住房,由建屋局 HDB 管理,通常被称为“组屋”。约 80% 的新加坡人口(公民 + 永久居民 PR)居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售,由于包含了政府津贴,和公开市场相比便宜很多,HDB 对于一手组屋的申请资格,出租,出售,以及二手公开市场,都有着非常严格详细的规定,例如最近出炉对优选和黄金地段组屋的 限制。
组屋类型 | 介绍 |
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二房 2-Room Flexi | 36/45 平方米,一客一卧,可供 35 岁以上的首次购房的单身人士,55 岁及以上的老年人可选择购买屋契 15 ~ 45 年 |
三房 3-room flat | 60 ~ 65 平方米,一客两卧 |
四房 4-room flat | 90 ~ 93 平方米,一客三卧 |
五房 5-room flat | 110 ~ 112 平方米,一客一饭厅三卧 |
三代同堂组屋 3Gen flat | 至多 115 平方米 |
执行共管公寓 Eexecutive Condominium | 至多 130 平方米,津贴版公寓,购买必须符合 HDB 条件,住满 5 年后可以私有化,在公开市场上出售给永久居民 PR 或新加坡公民;10 年后,可以卖给海外买家 |
私人组屋 DBSS | 至多 120 平方米,极少,2005 年推出,后来停止,只有 13 个 DBSS 项目, 总计约 8,650 个单位,与 EC 和 HUDC 不同,目前没有将 DBSS 私有化的选项 |
双层公寓式组屋 Executive Maisonette | 至多 214 平方米,很少,不再兴建的一种组屋,已被执行共管公寓 EC 所取代 |
“霸级”组屋 Jumbo flat | 至多 170 平方米,极少,在 20 世纪 90 年代,义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求,为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋,并处理大量未售出的单位,建屋局将许多组屋单位合并为一个单位 3 + 3 或者 3 + 4,有效地催生了“霸级”组屋 |
排屋式组屋 HDB Terrace House | 至多 178 平方米,极少,历史遗留 |
还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出
非有地私宅 #
非有地私宅类型 | 介绍 |
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私人公寓 Private Condominium | 通常配有门卫安保、健身房、游泳池等,市场上有各类私人公寓,从新到旧,从小到大,从大众到土豪版 |
住宅公寓 Apartment | 类似于私人公寓,但通常是小型住宅项目的一部分,通常较旧,与私人公寓相比,基本没有设施,如没有电梯 |
有地私宅 #
有地私宅通常指的的是:
- 排屋 Terraced
- 半独立式洋房 Semi-D
- 洋房 Bungalow
有地私宅类型 | 介绍 |
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排屋 Terraced House | 连排有地住宅,最常见的有地私宅 |
半独立式洋房 Semi-detached | 单户有地住宅,与另一栋 Semi-D 共用一面墙,Semi-D 四周间距有严格规定 |
洋房 Bungalow | 洋房是一栋单层或两层的独立住宅 |
优质洋房 Good Class Bungalow | 顶级洋房,GCB 被认为是真正富豪的名片,GCB 有明确规格要求,占地面积要超过 1,400 平方米 |
聚落式住宅 Cluster House | 公寓式排屋,有地住宅和私人公寓的融合,以便房主可以共享健身房和游泳池等设施,通常落在有地住宅区域,土地和层高受限,无法建造高层公寓 |
联排别墅 Townhouse | 公寓里的有地住宅,它具有排屋的属性,但与其他单位的公寓居民共享健身房和游泳池等公共设施,出现在旧的公寓项目,新的公寓项目里不多见,政府在 2012 年 4 月起规定,任何开发商不许再建联排别墅 Townhouse |
店屋 Shophouse | 非常稀有,店屋不能随意被拆除,并且对翻新有严格的规定。店屋基本上可以看作是排屋,一楼可用于商业用途,而上层可用于办公室、酒店或住宅 |
房产权 #
房产期限 Tenure
主要有两种:
- 99
- 永久 free hold 或 999
组屋的房产权都是 99 年,建国后政府的售地以及绝大多数公寓都是 99 年。99 年到期后,房子/土地由政府收回。由于历史殖民原因,新加坡建国后少部分土地仍旧属于私人拥有,因此保有原来永久地契或者 999/99x 年,绝大多数有地私宅和少数公寓属于永久地契,其中极少部分是 999 年。新加坡有地私宅的数量大约是 7 万 3 千多间,永久地契已不会增加,数量增加只能推到了重建,其中 GCB 约 2800 个,GCB 一票难求,屡创天价。
GPR & GFA #
房产行业的关键术语,市区重建局 URA 有具体的规定(计算方式不同于中国):
GPR 决定了楼层:
密度 | GPR 容积率 | 楼层 |
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低密度 | 1.4 | 5 |
中密度 | 1.6 | 12 |
中密度 | 2.1 | 24 |
中密度 | 2.8 | 36 |
高密度 | > 2.8 | > 36 |
总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size,除此,URA 允许开发商有额外的建筑面积,具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。同样的面积,新加坡房子实际比中国的大约 20%。
城市发展 #
人口 #
(基于 2020/2023 年数据)
城市 | 人口排名 | 人口 | 面积(km^2) | 密度(人/km^2) |
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澳门 | 47 | 678 万 | 32 | 20,632 |
首尔 | 26 | 958 万 | 605 | 15,843 |
东京 | 25 | 964 万 | 627 | 15,362 |
纽约 | 35 | 862 万 | 786 | 10,966 |
新加坡 | 53 | 556 万 | 595 | 9,339 |
香港 | 42 | 729 万 | 1,104 | 6,608 |
伦敦 | 33 | 882 万 | 1,572 | 5,614 |
上海 | 2 | 2,428 万 | 6,340 | 3,830 |
深圳 | 6 | 1,857 万 | 7,434 | 2,512 |
北京 | 3 | 3,189 万 | 16,411 | 1,273 |
截至 2023 年 6 月,新加坡总人口为 592 万,其中约 410 万为公民和永久居民(PR),总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%,考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降,过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 ~1%)。新加坡政府没有任何人口目标,到 2030 年,新加坡的总人口规模低于 690 万(曾经的人口目标白皮书)。 新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础,相反,采取长期战略,并定期审查基础设施计划,以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境,以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。
交通 #
新加坡地铁站(虚线为尚未完成)
新加坡的私家车是世界上最贵的,没有之一,但同时,新加坡的公共交通也是世界最好的,同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。
土地使用 & 未来发展 #
2013 年,新加坡政府公布了新加坡新的发展计划“新加坡 2030”,旨在适应不断增长的人口。预计到 2030 年,人口将达到 650 至 690 万。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分,旨在开发淡滨尼北(扩建)、登加(Tengah)和比达里(Bidadari)等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋,随后是武吉布朗,而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施(如托儿中心、医院和休闲区)的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施,高于 52%。此外,还将新建 70 万套住房,铁路网规模将扩大一倍,一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划,85%的新加坡人将居住在公园附近。
新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一,多达 26% 的国土透过填海而成,至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里(296 平方英里)平方公里,较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成,2030 年之后还会有更多填海点,包括滨海东、樟宜东和白沙:
新加坡在接下来 10 年城市规模和建设上将大幅踏上一个全新的阶段,了解更多政府如何打造可持续发展和生活的“花园城市”:
Singapore 2030: How the city will transform in the next decade![]() |
Singapore Green Plan 2030 |
新加坡的未来发展 - 维基百科,自由的百科全书 |
超越 2030 更长远的发展(50 年计划):![]() |
房产投资 101 #
location, location, location #
CCR,RCR,OCR #
新加坡被划分为 28 个邮区 District:
房地产市场将其划分出 CCR、 RCR、 OCR 三大部分:
CCR Core Central Region 核心中央区,包括以下 6 大邮区:
邮区 | |
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D1 | 牛车水、莱福士、滨海湾 |
D4 | 圣淘沙(高档公寓)、花柏山、直落布兰雅 |
D6 | 市中心、克拉码头 |
D9 | 乌节路、里峇峇利、索美塞 |
D10 | 武吉知马、东陵路、荷兰路 |
D11 | 诺维娜、纽顿、汤申、武吉知马 |
从以上分区就可以看出,新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9,D10,D11 三个区是新加坡房地产的“黄金三角区”,新加坡的 GCB 就只坐落在这里,全球和本地富豪置业首选区域,贵就一个字。
D10 本地著名的武吉知马洋房区:![]() |
RCR Rest of Central Region 其他中央区,实际上就是紧挨着核心区位置,包括的邮区有: D2、D3、D7、D8、D12、D13、D14 和 D15。本地广为熟知的市镇有丹戎巴葛、中巴鲁、红山、女皇镇、碧山、大巴窑、如切、马林百列、加东等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇,公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全,经济许可下,中产阶级买房首选。
D15 本地著名的东海岸住宅区::![]() |
OCR Outside Central Region 中央区以外,大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利;北部的三巴旺、兀兰、义顺;西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。
HDB 市镇 #
HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇,包括 24 个市镇(Town) 和 3 个住宅区(Estate)- Estate 是因为继承自英国殖民时期,3 个低密度人口的地区 - 市中心(Central Area),武吉知马(Bukit Timah)和马林百列(Marine Parade)。随着发展,还会有新的市镇出现。
目前市镇的平均人口密度是 12,809(人/km^2),人口密度最高的市镇:
Town 市镇 | 面积(km^2) | 总人口 | 密度(人/km^2) |
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Choa Chu Kang 蔡厝港 | 6.12 | 18.9 万 | 31,000 |
Sengkang 盛港 | 10.6 | 25.2 万 | 23,800 |
Punggol 榜鹅 | 9.23 | 18.5 万 | 20,100 |
Woodlands | 13.57 | 25.2 万 | 18,600 |
Jurong West 裕廊西 | 14.68 | 25.8 万 | 17,600 |
人口密度最低的市镇:
Town 市镇 | 面积(km^2) | 总人口 | 密度(人/km^2) |
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Jurong East 裕廊东 | 17.33 | 7.6 万 | 4,410 |
Queenstown 皇后镇 | 21.55 | 9.6 万 | 4,490 |
Bukit Timah 武吉知马 | 17.52 | 7.9 万 | 4,520 |
Novena 诺维娜 | 8.97 | 5.1 万 | 5,640 |
Marine Parade 马林百列 | 6.12 | 4.5 万 | 7,490 |
新的住宅区 #
CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展,供小于求,近几年来,这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案,接下来的 10 ~ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”,这些地段将会出现大量新的组屋和公寓(~ 70 万个单位),以及相关配套设施:
已经宣布即将推出一些新的 BTO:
即将的 BTO | |
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马城 Turf City | 现在租户的租期到 2023 年底 |
珍珠山 Pearl’s Hill | 6,000 个组屋 |
滨海南 Marina South | 10,000 个住宅单位,包括公共组屋 |
Keppel Club | 6,000 个组屋 |
快乐山 Mount Pleasant 旧警察学院 | 5,000 个组屋 |
学区房 #
学区房 也是购房时一个非常重要的考量,新加坡的学区房只在小一报名阶段有效(名校一公里内优先),中学以成绩录取,学区房就再不管用了。当然也可以通过租房形式获得录取优先权(需要住满 30 个月)。
1. 已经有哥哥姐姐正就读于该学校的,弟弟妹妹秒进!
2. 父母是校友联盟里的成员,孩子也可以比较早报读小学。
3. 父母或者哥哥姐姐是校友。
4. 父母是学校行政人员或者跟学校相关的机构成员。
5. 只要是公民或者永久居民,距离优先
6. EP 或者 SP 的持有家属准证的子女
7. 所有人开放,包括外国人
对于名校,一公里以外和 6、7 不用考虑了,因为已经早早报满了,顶尖传统名校即使一公里内往往都不保险,需要抽签。名校每年入校的报名录取率,网上是可以查到的。
即使同一个公寓,不同栋楼到小学的距离是不同的,可以自行查询: OneMap
在新加坡,小六会考的重要程度相当于中国的高考。新加坡教育部已经取消了小学排名,但民间还是有流传,网上可以查到。公认的顶尖传统名校包括 9 所 GEP(Gifted Education Programme 小学天才班)名校,15 所 SAP(Special Assistance Plan)名校,属于第一、二梯队:英华(男校) Anglo-Chinese School (Primary)、公教(男校) Catholic High School (Primary)、恒力 Henry Park Primary School、南华 Nan Hua Primary School、南洋 Nanyang Primary School、莱佛士(女校) Raffles Girls’ Primary School、乐赛 Rosyth School、圣希达 Saint Hilda’s Primary School、道南 Tao Nan School、圣尼格拉 CHIJ St. Nicholas Girls’ School、爱同 Ai Tong School、培华 Pei Hwa Presbyterian Primary School、海星 MarisStella High School(Primary)、光华 Kong Hwa School、万慈 Red Swastika School、圣婴 Holy Innocents’ Primary School、培群 Pei Chun Public School、宏文 Hong Wen School;除此之外,还有近年来最好的邻里学校如:孺廊 Rulang Primary School、新加坡女子 Singapore Chinese Girls’ Primary School 等。
Gifted Education Programme GEP |
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GEP 是新加坡的一项学术计划,旨在确定每学年中智力突出的前 1% 的学生。测试基于语言、数学和空间能力(在小三由两轮测试确定)。GEP 的学生将使用和主流不同的的教材大纲,师生比例通常为 4:1 或 5:1。 |
一些名校附近的公寓:
名校地点本身就不错,附近的公寓的价格更是不低。
Master Plan #
新加坡每一片土地的用途、销售和使用,市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 Master Plan:
Master Plan 是新加坡土地使用和发展最权威的资料。
房地产政策 #
众所周知,政策对房地产市场有着巨大的影响 - 经济政策,货币政策,发展政策,税收政策,移民政策等,而最直接的就是房地产政策。土地是新加坡为数不多的资源,加上东京,香港房地产泡沫的前车之鉴,新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范管控非常详细,并且针对市场随时会做调整(新政策发布后隔夜立即生效),整个房地产市场几十年在政府“精密”掌控/打压下稳步发展。
个人观察:政府对房产有着严格和实时的控制,一旦发现漏洞、供需不平衡、或者房价上涨过快,马上出台降温措施和相关政策
例如,最近 HDB 把组屋购买(BTO)从原来的一种变为三种,对于优质组屋进行了更严格的限制:
为防止私宅过热和炒作,新加坡目前实施了 10 多项非常强力的降温措施,包括买方 stump duty(印花税),买方 ABSD(额外印花税),卖方 stump duty,银行贷款限额,等等。各种政策一定要全面了解清楚,这不仅仅影响买入,也影响将来卖出,不仅仅影响个体,也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60%,新加坡又创下另一项全球最高记录。
买方·印花税(seller stump dupty)![]() |
买方·额外印花税(ABSD)![]() |
2023 年和 2024 年的 房产税也有提高。
Stamp Duty Calculator Singapore (2023) | PropertyGuru Finance
New Singapore Property Market Cooling Measures 2023, Latest Changes & TDSR
新加坡税收竞争力
和香港不同,新加坡在维持低税收的同时不依赖于土地收入。在新加坡的政府支出中,约 80%来自税收,这主要包括企业所得税、个人所得税和消费税,其余 20% 来自净投资回报贡献 (NIRC) 。
2016 年:
2022 年:
新加坡的竞争力 |
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新加坡的税制基石-消费税:可以说,新加坡的消费税几乎是全球最低的,在上调后,9%的个人消费税仍稍微低于许多发达国家 |
财富税公平化:有人认为,应该对高收入的富人,收入课以重税。不过,精明而富有的高收入者,通常会找办法来降低纳税,富人比穷人更有资源来找方案。新加坡的税制系统,强调公平化,因为每个人对国家的财政收入都有责任。对有贡献的国人,政府都要考量到。然而,对于有消费能力的富人征收的财富税,尤其对豪宅,豪车的课税,政府毫不手软。对于高收入富人,直接通过个人所得税和产业税,以及间接的消费税,他们缴纳的财富税对新加坡贡献很大。目前,新加坡收入最高的 10%的国人缴付的个人所得税金额,占所得税总收入的 80%。政府对富人的征税始终持谨慎态度,包括遗产税和资本利得税(capital gain tax)等, 主要担心这会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。 |
应对全球最低税率,仍然提高竞争力:亚洲各国都在争夺人才,但在人口、经济状况和经营便利性方面,新加坡与香港最相似,经常被视为互相竞争的国际都市。目前,新加坡的企业税(corporate tax)税率为 17%, 香港为 16.5%(英国 19%、台湾 20%、美国 21%、印尼 22%、中国 25%),可以说是全球最低的。 |
国家储备:Net Investment Returns Contribution NIRC 是新加坡储备产生的长期预期回报的持续收入来源,主要是淡马锡 15 年前在海外投资,收入小的一半(49%)放入国库,多的一半用于政府预算开支,这是一笔相当可观的政府收入。政府和个人一样,需要懂得积累财富,通过投资再创造财富/钱生钱,这是另一项核心竞争力,非常精彩的总理李显龙独家访谈:PM Lee shares inside story of the reserves 1/3 2/3 3/3 |
房产税 #
房产税 = 房产年值 * 适用的房产税率
什么是房产年值? 房产年值为该房产一年的预估市值租金,具体数额由新加坡国内税务局 IRAS 根据您所在邻里已出租的类似房产的租金来确定。您可以用 Singpass 登陆税务局网站: mytax.iras.gov.sg 来免费查询自己名下的房产年值。 |
房产年值较高的屋主所需缴交的房产税也较高,而房产用于自住的屋主所需缴交的税额又比非自住房产的屋主所缴纳的税额少,具体的房产税率可以查询新加坡税务局 IRAS 发布的 税表明细。
假设有一处年值为 SG$60,000(月租大约是 SG$5,000)“自住型房产”,2023 年所需缴纳的房产税就是: 2,430(第一个 SG$55,000) + 500(SG$5,000 * 10%) = SG$2,930(每月交税大约是 SG$244) |
同样年值“非自住型房产”,2023 年所需缴纳的房产税就是: SG$5,700(第一个 SG$45,000) + 3,150(SG$15,000 * 21%) = SG$7,200(每月交税大约是 SG$600) |
房产税率会上涨,同样年值的“自住型房产”,2024 年所需缴纳的房产税就是: 2,980(第一个 SG$55,000) + 700(SG$5,000 * 14%) = SG$3,680(每月交税大约是 SG$306) |
房产税率会上涨,同样年值的“非自住型房产”,2024 年所需缴纳的房产税就是: 6,600(第一个 SG$45,000) + 4,200(SG$15,000 * 28%) = SG$10,800(每月交税大约是 SG$900) |
目前 OCR 新开盘的三房式公寓大约要 250 万,月租大约就是 SG$5,000。由上可以看出,投资型/非自住型房产的房产税是比较高的。
房价趋势 #
买房分为两类:自住;投资
回报也是两类:租金;房子增值
和其它城市一样,不同地段,不同房产的价格真的是千差万别,总体 CCR > RCR > RCR,有地住宅 > 公寓(永久)> 公寓(99)> EC(公开市场) > 组屋(公开市场)。
新加坡房价一直处在合理价格,长期处在缓慢上升通道,属于全球优质稳定的投资资产,UBS 全球房产泡沫指数报告,新加坡的房价十几二十年一直处在 Fair-valued,2023 年最新的泡沫指数:
房产投资和股票投资一样,也是要看房子的未来,新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合:
2013 ~ 2023
房地产类型 2013 2023 增长 有地私宅 SG$1,253 SG$1,916 53% 公寓 SG$1,247 SG$1,559 25% HDB SG$469 SG$560 19% 2003 ~ 2023
房地产类型 2003 2023 增长 有地私宅 SG$411 SG$1,916 366% 公寓 SG$498 SG$1,559 213% HDB SG$224 SG$560 150% 房产价格趋势:有地住宅 vs 非有地住宅
房产价格趋势:住宅 vs 办公室 vs 零售
疫情后,新加坡房市和全球各地房市相反,目前房价创历史新高,但从 GDP 看并没有很大的泡沫。此外,超过 90% 以上的房产交易都是本地买家,而新加坡的土地供应是有限的,所以新加坡的房地产市场刚需依旧强劲。
疫情后,随着人口回流、通货膨胀、成本和消费税的提高,非有地住宅的租金也创历史新高,租金回报率一般在 3% 左右(基本和房贷相同),非有地住宅的租金上涨趋势:
房产消息 & 新闻 #
积极关注和跟进国家大型基建工程:
大南部滨水区 Greater Southern Waterfront |
东海岸碧湾区 Bayshore |
裕廊湖区 Jurong Lake District ![]() |
榜鹅数码园区 |
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房产 | 联合早报
房产网络平台 #
- 一手组屋的所有信息以及二手成交记录都在 HDB 官网
- 公开市场(二手组屋、公寓、有地等)买卖一般通过房产中介协助完成,买卖可以参考新加坡最大的房产网站 PropertyGuru
- 土地的价格是房价的基石,土地发放 Govenment Land Sales 简称
GLS
,可以查看即将售卖的地皮,中标的开发商通常会在一年内推出新项目,房产中介可以查看已成交地皮的价格
忠告 #
对于普通人,房产仅次于终身大事,即是刚需也是最大笔的投资,要做好功课
对于普通人,一辈子房产买卖就两三次,没有容错空间,特别是第一套房子定位很重要
选房子就像选股票,房产市场也和股票市场一样,市场里充满了“牛鬼蛇神”