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新加坡房地产

·5156 字·11 分钟
投资 房地产
Table of Contents

对于普通人，房产仅次于终身大事

移民新加坡快 30 年了，作为第一代移民挺奔波的，东、西、南、中都住过。

房地产种类 #

这里只说住宅类房产，不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三类 HDB 组屋，Condo 私人公寓，和 Landed House 有地住宅。

HDB（一手组屋）针对本国公民
私人公寓是公开市场
有地住宅只允许本国公民购买

组屋 #

先从组屋说起，新加坡的公共住房，由建屋局 HDB 管理，通常被称为“组屋”。约 80% 的新加坡人口居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售，由于包含了政府津贴，和公开市场相比便宜很多，HDB 对于一手组屋的申请资格，出租，出售，以及二手市场，都有着非常严格详细的规定。

组屋类型介绍
二房（2-Room Flexi）36/45 平方米，一客一卧，可供 35 岁以上的首次购房的单身人士，55 岁及以上的老年人可选择购买屋契 15 ～ 45 年
三房（3-room flat）60 ～ 65 平方米，一客两卧
四房（4-room flat）90 ～ 93 平方米，一客三卧
五房（5-room flat）110 ～ 112 平方米，一客一饭厅三卧
三代同堂组屋（3Gen flat）至多 115 平方米
执行共管公寓（EC）至多 130 平方米，津贴版公寓（购买必须符合 HDB 条件），住满 5 年后可以私有化，在公开市场上出售给永久居民（PR）或新加坡公民；10 年后，可以卖给海外买家
私人组屋（DBSS）至多 120 平方米，极少，2005 年推出，后来停止，只有 13 个 DBSS 项目， 总计约 8,650 个单位，与 EC 和 HUDC 不同，目前没有将 DBSS 私有化的选项
双层公寓式组屋（Executive Maisonette）至多 214 平方米，很少，不再兴建的一种组屋，已被执行共管公寓（EC）所取代
“霸级”组屋（Jumbo flat）至多 170 平方米，极少，在 20 世纪 90 年代，义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求，为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋，并处理大量未售出的单位，建屋局将许多组屋单位合并为一个单位（3 + 3 或者 3 + 4），有效地催生了“霸级”组屋
排屋式组屋（HDB Terrace House）至多 178 平方米，极少，历史遗留

还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出

非有地私宅 #

非有地私宅类型介绍
私人公寓（Private Condominium）通常配有门卫安保、健身房、游泳池等，市场上有各类私人公寓，从新到旧，从小到大，从大众到土豪版
住宅公寓（Apartment）类似于私人公寓，但通常是小型住宅项目的一部分，通常较旧，与私人公寓相比，基本没有设施，如没有电梯

有地私宅 #

有地私宅类型介绍
排屋（Terraced House）连排有地住宅，最常见的有地私宅
半独立式洋房（Semi-detached）单户有地住宅，与另一栋 Semi-D 共用一面墙，Semi-D 四周间距有严格规定
聚落式住宅（Cluster House）公寓式排屋，以便房主可以共享健身房和游泳池等设施，通常落在有地住宅区域，层高受限，无法建造高层公寓
联排别墅（Townhouse）有地住宅和私人公寓的融合。它具有排屋的属性，但与其他单位的公寓居民共享健身房和游泳池等公共设施，通常出现在旧的公寓项目
店屋（Shophouse）非常稀有，店屋不能随意被拆除，并且对翻新有严格的规定。店屋基本上可以看作是排屋，一楼可用于商业用途，而上层可用于办公室、酒店或住宅
洋房（Bungalow）洋房是一栋单层或两层的独立住宅
优质洋房（Good Class Bungalow）GCB 被认为是真正富豪的名片，GCB 有明确规格要求，占地面积要超过 1,400 平方米

房产权 #

房产期限 Tenure 主要有两种：

  • 99
  • 永久 或 999

组屋的房产权都是 99 年，政府售地以及绝大多数公寓也都是 99 年。99 年到期后，房子/土地由政府收回。由于历史殖民原因，新加坡建国后少部分土地仍旧属于私人拥有，因此保有永久地契（free hold）或者 999 年，绝大多数有地私宅和少数公寓属于永久地契，极少部分是 999 年。新加坡有地住宅的数量大约是 7 万 3 千多间，数量已基本不会增加，其中 GCB 约 2800 个，GCB 一票难求，屡创天价。

GPR & GFA #

房产行业的关键术语，市区重建局 URA 有具体的规定（计算方式不同于中国）：

GPR 决定了楼层：

密度GPR 容积率楼层
低密度1.45
中密度1.612
中密度2.124
中密度2.836
高密度> 2.8> 36

总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size，除此，URA 允许开发商有额外的建筑面积，具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。同样的面积，新加坡房子实际比中国的大约 20%。

城市发展 #

人口 #

（基于 2020/2023 年数据)

城市人口排名人口面积（km^2）密度（人/km^2）
澳门47678 万3220,632
首尔26958 万60515,843
东京25964 万62715,362
纽约35862 万78610,966
新加坡53556 万5959,339
香港42729 万1,1046,608
伦敦33882 万1,5725,614
上海22,428 万6,3403,830
深圳61,857 万7,4342,512
北京33,189 万16,4111,273

截至 2023 年 6 月，新加坡总人口为 592 万，其中约 410 万为公民和永久居民（PR），总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%，考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降，过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 ~1%)。新加坡政府没有任何人口目标，到 2030 年，新加坡的总人口规模低于 690 万（曾经的人口目标白皮书）。 新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础，相反，采取长期战略，并定期审查基础设施计划，以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境，以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。

新加坡市镇的人口密度见下

交通 #

新加坡地铁站（虚线为尚未完成）

新加坡的私家车是世界上最贵的，没有之一，但同时，新加坡的公共交通也是世界最好的，同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。

土地使用 & 未来发展 #

2013 年，新加坡政府公布了新加坡新的发展计划“新加坡 2030”，旨在适应不断增长的人口。预计到 2030 年，人口将达到 650 至 690 万。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分，旨在开发淡滨尼北（扩建）、登加（Tengah）和比达里（Bidadari）等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋，随后是武吉布朗，而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施（如托儿中心、医院和休闲区）的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施，高于 52%。此外，还将新建 70 万套住房，铁路网规模将扩大一倍，一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划，85%的新加坡人将居住在公园附近。新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一，多达 26% 的国土透过填海而成，至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里（296 平方英里）平方公里，较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成，2030 年之后还会有更多填海点，包括滨海东、樟宜东和白沙：

新加坡在接下来 10 年城市规模和建设上将大幅踏上一个全新的阶段，了解更多政府如何打造可持续发展和生活的“花园城市”：

Singapore 2030: How the city will transform in the next decade
Singapore Green Plan 2030
新加坡的未来发展 - 维基百科，自由的百科全书
超越 2030 更长远的发展（50 年计划）：
long-island 长岛计划

房产投资 101 #

location, location, location #

CCR，RCR，OCR #

新加坡被划分为 28 个邮区 District：


房地产市场将其划分出 CCR、 RCR、 OCR 三大部分：


CCR Core Central Region 核心中央区，包括以下 6 大邮区：

D1牛车水、莱福士、滨海湾
D4圣淘沙(高档公寓)、花柏山、直落布兰雅
D6市中心、克拉码头
D9乌节路、里峇峇利、索美塞
D10武吉知马、东陵路、荷兰路
D11诺维娜、纽顿、汤申、武吉知马

从以上分区就可以看出，新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9，D10，D11 三个区是新加坡房地产的“黄金三角区”，新加坡的 GCB 就只坐落在这里，全球和本地富豪置业首选区域，贵就一个字。

D10 本地著名的武吉知马洋房区：


RCR Rest of Central Region 其他中央区，实际上就是紧挨着核心区位置，包括的邮区有: D2、D3、D7、D8、D12、D13、D14 和 D15。本地广为熟知的市镇有丹戎巴葛、中巴鲁、红山、女皇镇、碧山、大巴窑、如切、马林百列、加东等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇，公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全，经济许可下，中产阶级买房首选。

D15 本地著名的东海岸住宅区：：


OCR Outside Central Region 中央区以外，大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利；北部的三巴旺、兀兰、义顺；西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。

HDB 市镇 #

HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇，包括 24 个市镇（Town） 和 3 个住宅区（Estate）- Estate 是因为继承自英国殖民时期，3 个低密度人口的地区 - 市中心（Central Area），武吉知马（Bukit Timah）和马林百列（Marine Parade）。随着发展，还会有新的市镇出现。

目前市镇的平均人口密度是 12,809（人/km^2），人口密度最高的市镇：

Town 市镇面积（km^2）总人口密度（人/km^2）
Choa Chu Kang 蔡厝港6.1218.9 万31,000
Sengkang 盛港10.625.2 万23,800
Punggol 榜鹅9.2318.5 万20,100
Woodlands13.5725.2 万18,600
Jurong West 裕廊西14.6825.8 万17,600

人口密度最低的市镇：

Town 市镇面积（km^2）总人口密度（人/km^2）
Jurong East 裕廊东17.337.6 万4,410
Queenstown 皇后镇21.559.6 万4,490
Bukit Timah 武吉知马17.527.9 万4,520
Novena 诺维娜8.975.1 万5,640
Marine Parade 马林百列6.124.5 万7,490

新地区 #


CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展，供小于求，近几年来，这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案，接下来的 10 ～ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”，这些地段将会出现大量新的组屋和公寓（～ 70 万个单位），以及相关配套设施：

已经宣布即将推出一些新的 BTO：

马城 Turf City现在租户的租期到 2023 年底
珍珠山 Pearl’s Hill6，000 个组屋
滨海南 Marina South10，000 个住宅单位，包括公共组屋
Keppel Club6，000 个组屋
快乐山 Mount Pleasant 旧警察学院5，000 个组屋

Master Plan #

新加坡每一片土地的用途、销售和使用，市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 Master Plan:

房产消息 & 新闻 #

积极关注相关新闻和跟进的基建工程：

大南部滨水区 Greater Southern Waterfront
东海岸碧湾区 Bayshore
裕廊湖区 Jurong Lake District

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房产 | 联合早报

房价 #

买房分为两类：自住；投资
回报也是两类：租金；房子增值

新加坡房价一直处在合理价格，UBS 2023 全球房产报告，新加坡的房价这些年一直处在 Fair-valued：

房产投资和股票投资一样，也是要看房子的未来，新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合：

  • 2013 ～ 2023

    房地产类型20132023增长
    有地私宅$1,253$1,91653%
    公寓$1,247$1,55925%
    HDB$469$56019%

  • 2003 ~ 2023

    房地产类型20032023增长
    有地私宅$411$1,916366%
    公寓$498$1,559213%
    HDB$224$560150%

  • 房产价格趋势：有地住宅 vs 非有地住宅

  • 房产价格趋势：住宅 vs 办公室 vs 零售）

疫情后，新加坡房市和全球各地房市相反，目前房价创历史新高，但从 GDP 看并没有很大的泡沫。新加坡拥有良好信誉，脚踏实地和值得信赖的政府，竞争力排名一直处于世界各个城市前五， 未来的发展可期 。

不同地段，不同房产的价格千差万别，总体 CCR > RCR > RCR，有地住宅 > 公寓（永久）> 公寓（99）> EC > 组屋（公开市场）。

房地产政策 #

众所周知，政策对房地产市场有着巨大的影响。土地是新加坡为数不多的资源，加上东京，香港的房地产泡沫，新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范非常详细，并且针对市场随时会做调整（新政策可以隔天立即生效），整个房地产市场几十年在“精密”掌控和健康发展之中，例如，最近 HDB 把组屋购买（BTO）从原来的一种变为三种，对于好的组屋进行更严格的限制：

为防止私宅过热和炒作，新加坡目前实施了多项非常强力的降温措施，包括买方 stump duty（印花税），买方 ABSD（额外印花税），卖方 stump duty，银行贷款限额，等等。各种政策一定要全面了解清楚，这不仅仅影响买入，也影响将来卖出，不仅仅影响个体，也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60％，新加坡又创下另一项全球最高记录。

买方·印花税（seller stump dupty）
买方·额外印花税（ABSD）

和二，三十年前相比，想炒房快速赚钱已经越来越难了 !

Stamp Duty Calculator Singapore (2023) | PropertyGuru Finance
New Singapore Property Market Cooling Measures 2023, Latest Changes & TDSR

房产平台 #

  • 一手组屋的所有信息以及二手成交记录都在 HDB 官网
  • 公开市场（二手组屋、公寓、有地等）买卖一般通过房产中介协助完成，参考新加坡最大的房产网站 PropertyGuru
  • 土地的价格是房价的基石，土地发放 Govenment Land Sales 简称 GLS ，房产中介可以查看地皮成交价格信息

重点：

  • 对于普通人，房产仅次于终身大事，也是最大笔的投资，要做好功课

  • 对于普通人，一辈子房产买卖就两三次，特别是第一套房子定位很重要

  • 选房子就像选股票，房产市场也和股票市场一样，市场里充满了“牛鬼蛇神”

和任何投资一样，房产投资是有学问的，大部分新手是无法做出最佳选择，最好向经过市场验证和值得信赖的专业人士学习