新加坡房地产

对于普通人，房产仅次于终身大事

移民新加坡快 30 年了，作为第一代移民挺奔波的，东、西、南、中都住过。

房地产种类 #

这里只说住宅类房产，不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三大类：

组屋 #

先从组屋说起，新加坡的公共住房，由建屋局 HDB 管理，通常被称为“组屋”。约 80% 的新加坡人口（公民 + 永久居民 PR）居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售，由于包含了政府津贴，和公开市场相比便宜很多，HDB 对于一手组屋的申请资格，出租，出售，以及二手公开市场，都有着非常严格详细的规定，例如最近出炉对优选和黄金地段组屋的 限制。

还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出

非有地私宅 #

有地私宅 #

有地私宅通常指的的是：

• 排屋 Terraced
• 半独立式洋房 Semi-D
• 洋房 Bungalow

房产权 #

房产期限 Tenure 主要有两种：

• 99
• 永久 free hold 或 999

组屋的房产权都是 99 年，建国后政府的售地以及绝大多数公寓都是 99 年。99 年到期后，房子/土地由政府收回。由于历史殖民原因，新加坡建国后少部分土地仍旧属于私人拥有，因此保有原来永久地契或者 999/99x 年，绝大多数有地私宅和少数公寓属于永久地契，其中极少部分是 999 年。新加坡有地私宅的数量大约是 7 万 3 千多间，永久地契已不会增加，数量增加只能推到了重建，其中 GCB 约 2800 个，GCB 一票难求，屡创天价。

GPR & GFA #

房产行业的关键术语，市区重建局 URA 有具体的规定（计算方式不同于中国）：

• Gross Plot Ratio 容积率 GPR
• Gross Floor Area 总建筑面积 GFA

GPR 决定了楼层：

总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size，除此，URA 允许开发商有额外的建筑面积，具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。同样的面积，新加坡房子实际比中国的大约 20%。

城市发展 #

人口 #

（基于 2020/2023 年数据)

截至 2023 年 6 月，新加坡总人口为 592 万，其中约 410 万为公民和永久居民（PR），总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%，考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降，过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 ~1%)。新加坡政府没有任何人口目标，到 2030 年，新加坡的总人口规模低于 690 万（曾经的人口目标白皮书）。 新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础，相反，采取长期战略，并定期审查基础设施计划，以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境，以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。

新加坡市镇的人口密度见下

交通 #

新加坡地铁站（虚线为尚未完成）

新加坡的私家车是世界上最贵的，没有之一，但同时，新加坡的公共交通也是世界最好的，同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。

土地使用 & 未来发展 #

2013 年，新加坡政府公布了新加坡新的发展计划“新加坡 2030”，旨在适应不断增长的人口。预计到 2030 年，人口将达到 650 至 690 万。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分，旨在开发淡滨尼北（扩建）、登加（Tengah）和比达里（Bidadari）等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋，随后是武吉布朗，而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施（如托儿中心、医院和休闲区）的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施，高于 52%。此外，还将新建 70 万套住房，铁路网规模将扩大一倍，一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划，85%的新加坡人将居住在公园附近。

新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一，多达 26% 的国土透过填海而成，至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里（296 平方英里）平方公里，较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成，2030 年之后还会有更多填海点，包括滨海东、樟宜东和白沙：

新加坡在接下来 10 年城市规模和建设上将大幅踏上一个全新的阶段，了解更多政府如何打造可持续发展和生活的“花园城市”：

Singapore 2030: How the city will transform in the next decade
Singapore Green Plan 2030
新加坡的未来发展 - 维基百科，自由的百科全书
超越 2030 更长远的发展（50 年计划）：

房产投资 101 #

location, location, location #

CCR，RCR，OCR #

新加坡被划分为 28 个邮区 District：

房地产市场将其划分出 CCR、 RCR、 OCR 三大部分：

CCR Core Central Region 核心中央区，包括以下 6 大邮区：

从以上分区就可以看出，新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9，D10，D11 三个区是新加坡房地产的“黄金三角区”，新加坡的 GCB 就只坐落在这里，全球和本地富豪置业首选区域，贵就一个字。

D10 本地著名的武吉知马洋房区：

RCR Rest of Central Region 其他中央区，实际上就是紧挨着核心区位置，包括的邮区有: D2、D3、D7、D8、D12、D13、D14 和 D15。本地广为熟知的市镇有丹戎巴葛、中巴鲁、红山、女皇镇、碧山、大巴窑、如切、马林百列、加东等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇，公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全，经济许可下，中产阶级买房首选。

D15 本地著名的东海岸住宅区：：

OCR Outside Central Region 中央区以外，大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利；北部的三巴旺、兀兰、义顺；西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。

HDB 市镇 #

HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇，包括 24 个市镇（Town） 和 3 个住宅区（Estate）- Estate 是因为继承自英国殖民时期，3 个低密度人口的地区 - 市中心（Central Area），武吉知马（Bukit Timah）和马林百列（Marine Parade）。随着发展，还会有新的市镇出现。

目前市镇的平均人口密度是 12,809（人/km^2），人口密度最高的市镇：

人口密度最低的市镇：

新的住宅区 #

CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展，供小于求，近几年来，这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案，接下来的 10 ～ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”，这些地段将会出现大量新的组屋和公寓（～ 70 万个单位），以及相关配套设施：

已经宣布即将推出一些新的 BTO：

学区房 #

学区房 也是购房时一个非常重要的考量，新加坡的学区房只在小一报名阶段有效（名校一公里内优先），中学以成绩录取，学区房就再不管用了。当然也可以通过租房形式获得录取优先权（需要住满 30 个月）。

1. 已经有哥哥姐姐正就读于该学校的，弟弟妹妹秒进！
2. 父母是校友联盟里的成员，孩子也可以比较早报读小学。
3. 父母或者哥哥姐姐是校友。
4. 父母是学校行政人员或者跟学校相关的机构成员。
5. 只要是公民或者永久居民，距离优先
6. EP 或者 SP 的持有家属准证的子女
7. 所有人开放，包括外国人

对于名校，一公里以外和 6、7 不用考虑了，因为已经早早报满了，顶尖传统名校即使一公里内往往都不保险，需要抽签。名校每年入校的报名录取率，网上是可以查到的。

即使同一个公寓，不同栋楼到小学的距离是不同的，可以自行查询： OneMap

在新加坡，小六会考的重要程度相当于中国的高考。新加坡教育部已经取消了小学排名，但民间还是有流传，网上可以查到。公认的顶尖传统名校包括 9 所 GEP（Gifted Education Programme 小学天才班）名校，15 所 SAP（Special Assistance Plan）名校，属于第一、二梯队：英华（男校） Anglo-Chinese School (Primary)、公教（男校） Catholic High School (Primary)、恒力 Henry Park Primary School、南华 Nan Hua Primary School、南洋 Nanyang Primary School、莱佛士（女校） Raffles Girls’ Primary School、乐赛 Rosyth School、圣希达 Saint Hilda’s Primary School、道南 Tao Nan School、圣尼格拉 CHIJ St. Nicholas Girls’ School、爱同 Ai Tong School、培华 Pei Hwa Presbyterian Primary School、海星 MarisStella High School（Primary）、光华 Kong Hwa School、万慈 Red Swastika School、圣婴 Holy Innocents’ Primary School、培群 Pei Chun Public School、宏文 Hong Wen School；除此之外，还有近年来最好的邻里学校如：孺廊 Rulang Primary School、新加坡女子 Singapore Chinese Girls’ Primary School 等。

一些名校附近的公寓：

名校地点本身就不错，附近的公寓的价格更是不低。

Master Plan #

新加坡每一片土地的用途、销售和使用，市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 Master Plan:

Master Plan 是新加坡土地使用和发展最权威的资料。

房地产政策 #

众所周知，政策对房地产市场有着巨大的影响 - 经济政策，货币政策，发展政策，税收政策，移民政策等，而最直接的就是房地产政策。土地是新加坡为数不多的资源，加上东京，香港房地产泡沫的前车之鉴，新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范管控非常详细，并且针对市场随时会做调整（新政策发布后隔夜立即生效），整个房地产市场几十年在政府“精密”掌控/打压下稳步发展。

个人观察：政府对房产有着严格和实时的控制，一旦发现漏洞、供需不平衡、或者房价上涨过快，马上出台降温措施和相关政策

例如，最近 HDB 把组屋购买（BTO）从原来的一种变为三种，对于优质组屋进行了更严格的限制：

为防止私宅过热和炒作，新加坡目前实施了 10 多项非常强力的降温措施，包括买方 stump duty（印花税），买方 ABSD（额外印花税），卖方 stump duty，银行贷款限额，等等。各种政策一定要全面了解清楚，这不仅仅影响买入，也影响将来卖出，不仅仅影响个体，也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60％，新加坡又创下另一项全球最高记录。

买方·印花税（seller stump dupty）
买方·额外印花税（ABSD）

2023 年和 2024 年的 房产税也有提高。

Stamp Duty Calculator Singapore (2023) | PropertyGuru Finance
New Singapore Property Market Cooling Measures 2023, Latest Changes & TDSR

新加坡税收竞争力

和香港不同，新加坡在维持低税收的同时不依赖于土地收入。在新加坡的政府支出中，约 80%来自税收，这主要包括企业所得税、个人所得税和消费税，其余 20% 来自净投资回报贡献 (NIRC) 。

2016 年：

2022 年：

新加坡的竞争力
新加坡的税制基石-消费税：可以说，新加坡的消费税几乎是全球最低的，在上调后，9%的个人消费税仍稍微低于许多发达国家
财富税公平化：有人认为，应该对高收入的富人，收入课以重税。不过，精明而富有的高收入者，通常会找办法来降低纳税，富人比穷人更有资源来找方案。新加坡的税制系统，强调公平化，因为每个人对国家的财政收入都有责任。对有贡献的国人，政府都要考量到。然而，对于有消费能力的富人征收的财富税，尤其对豪宅，豪车的课税，政府毫不手软。对于高收入富人，直接通过个人所得税和产业税，以及间接的消费税，他们缴纳的财富税对新加坡贡献很大。目前，新加坡收入最高的 10%的国人缴付的个人所得税金额，占所得税总收入的 80%。政府对富人的征税始终持谨慎态度，包括遗产税和资本利得税（capital gain tax）等， 主要担心这会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。
应对全球最低税率，仍然提高竞争力：亚洲各国都在争夺人才，但在人口、经济状况和经营便利性方面，新加坡与香港最相似，经常被视为互相竞争的国际都市。目前，新加坡的企业税（corporate tax）税率为 17%， 香港为 16.5%（英国 19%、台湾 20%、美国 21%、印尼 22%、中国 25%），可以说是全球最低的。
国家储备：Net Investment Returns Contribution NIRC 是新加坡储备产生的长期预期回报的持续收入来源，主要是淡马锡 15 年前在海外投资，收入小的一半（49%）放入国库，多的一半用于政府预算开支，这是一笔相当可观的政府收入。政府和个人一样，需要懂得积累财富，通过投资再创造财富/钱生钱，这是另一项核心竞争力，非常精彩的总理李显龙独家访谈：PM Lee shares inside story of the reserves 1/3 2/3 3/3

房产税 #

房产税 = 房产年值 * 适用的房产税率

房产年值较高的屋主所需缴交的房产税也较高，而房产用于自住的屋主所需缴交的税额又比非自住房产的屋主所缴纳的税额少，具体的房产税率可以查询新加坡税务局 IRAS 发布的 税表明细。

目前 OCR 新开盘的三房式公寓大约要 250 万，月租大约就是 SG$5,000。由上可以看出，投资型/非自住型房产的房产税是比较高的。

房价趋势 #

买房分为两类：自住；投资
回报也是两类：租金；房子增值

和其它城市一样，不同地段，不同房产的价格真的是千差万别，总体 CCR > RCR > RCR，有地住宅 > 公寓（永久）> 公寓（99）> EC（公开市场） > 组屋（公开市场）。

新加坡房价一直处在合理价格，长期处在缓慢上升通道，属于全球优质稳定的投资资产，UBS 全球房产泡沫指数报告，新加坡的房价十几二十年一直处在 Fair-valued，2023 年最新的泡沫指数：

房产投资和股票投资一样，也是要看房子的未来，新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合：

• 2013 ～ 2023
  

  

  房地产类型	2013	2023	增长
  有地私宅	SG$1,253	SG$1,916	53%
  公寓	SG$1,247	SG$1,559	25%
  HDB	SG$469	SG$560	19%

• 2003 ~ 2023
  

  

  房地产类型	2003	2023	增长
  有地私宅	SG$411	SG$1,916	366%
  公寓	SG$498	SG$1,559	213%
  HDB	SG$224	SG$560	150%

• 房产价格趋势：有地住宅 vs 非有地住宅
  

  

• 房产价格趋势：住宅 vs 办公室 vs 零售
  

  

疫情后，新加坡房市和全球各地房市相反，目前房价创历史新高，但从 GDP 看并没有很大的泡沫。此外，超过 90% 以上的房产交易都是本地买家，而新加坡的土地供应是有限的，所以新加坡的房地产市场刚需依旧强劲。

疫情后，随着人口回流、通货膨胀、成本和消费税的提高，非有地住宅的租金也创历史新高，租金回报率一般在 3% 左右（基本和房贷相同），非有地住宅的租金上涨趋势：

房产消息 & 新闻 #

积极关注和跟进国家大型基建工程：

大南部滨水区 Greater Southern Waterfront
东海岸碧湾区 Bayshore
裕廊湖区 Jurong Lake District
榜鹅数码园区

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房产 | 联合早报

房产网络平台 #

• 一手组屋的所有信息以及二手成交记录都在 HDB 官网
• 公开市场（二手组屋、公寓、有地等）买卖一般通过房产中介协助完成，买卖可以参考新加坡最大的房产网站 PropertyGuru
• 土地的价格是房价的基石，土地发放 Govenment Land Sales 简称 GLS ，可以查看即将售卖的地皮，中标的开发商通常会在一年内推出新项目，房产中介可以查看已成交地皮的价格

忠告 #

• 对于普通人，房产仅次于终身大事，即是刚需也是最大笔的投资，要做好功课

• 对于普通人，一辈子房产买卖就两三次，没有容错空间，特别是第一套房子定位很重要

• 选房子就像选股票，房产市场也和股票市场一样，市场里充满了“牛鬼蛇神”