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新加坡房地产

·5156 字·11 分钟
投资 房地产
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对于普通人,房产仅次于终身大事

移民新加坡快 30 年了,作为第一代移民挺奔波的,东、西、南、中都住过。

房地产种类 #

这里只说住宅类房产,不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三类 HDB 组屋Condo 私人公寓,和 Landed House 有地住宅。

HDB(一手组屋)针对本国公民
私人公寓是公开市场
有地住宅只允许本国公民购买

组屋 #

先从组屋说起,新加坡的公共住房,由建屋局 HDB 管理,通常被称为“组屋”。约 80% 的新加坡人口居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售,由于包含了政府津贴,和公开市场相比便宜很多,HDB 对于一手组屋的申请资格,出租,出售,以及二手市场,都有着非常严格详细的规定。

组屋类型介绍
二房(2-Room Flexi)36/45 平方米,一客一卧,可供 35 岁以上的首次购房的单身人士,55 岁及以上的老年人可选择购买屋契 15 ~ 45 年
三房(3-room flat)60 ~ 65 平方米,一客两卧
四房(4-room flat)90 ~ 93 平方米,一客三卧
五房(5-room flat)110 ~ 112 平方米,一客一饭厅三卧
三代同堂组屋(3Gen flat)至多 115 平方米
执行共管公寓(EC)至多 130 平方米,津贴版公寓(购买必须符合 HDB 条件),住满 5 年后可以私有化,在公开市场上出售给永久居民(PR)或新加坡公民;10 年后,可以卖给海外买家
私人组屋(DBSS)至多 120 平方米,极少,2005 年推出,后来停止,只有 13 个 DBSS 项目, 总计约 8,650 个单位,与 EC 和 HUDC 不同,目前没有将 DBSS 私有化的选项
双层公寓式组屋(Executive Maisonette)至多 214 平方米,很少,不再兴建的一种组屋,已被执行共管公寓(EC)所取代
“霸级”组屋(Jumbo flat)至多 170 平方米,极少,在 20 世纪 90 年代,义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求,为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋,并处理大量未售出的单位,建屋局将许多组屋单位合并为一个单位(3 + 3 或者 3 + 4),有效地催生了“霸级”组屋
排屋式组屋(HDB Terrace House)至多 178 平方米,极少,历史遗留

还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出

非有地私宅 #

非有地私宅类型介绍
私人公寓(Private Condominium)通常配有门卫安保、健身房、游泳池等,市场上有各类私人公寓,从新到旧,从小到大,从大众到土豪版
住宅公寓(Apartment)类似于私人公寓,但通常是小型住宅项目的一部分,通常较旧,与私人公寓相比,基本没有设施,如没有电梯

有地私宅 #

有地私宅类型介绍
排屋(Terraced House)连排有地住宅,最常见的有地私宅
半独立式洋房(Semi-detached)单户有地住宅,与另一栋 Semi-D 共用一面墙,Semi-D 四周间距有严格规定
聚落式住宅(Cluster House)公寓式排屋,以便房主可以共享健身房和游泳池等设施,通常落在有地住宅区域,层高受限,无法建造高层公寓
联排别墅(Townhouse)有地住宅和私人公寓的融合。它具有排屋的属性,但与其他单位的公寓居民共享健身房和游泳池等公共设施,通常出现在旧的公寓项目
店屋(Shophouse)非常稀有,店屋不能随意被拆除,并且对翻新有严格的规定。店屋基本上可以看作是排屋,一楼可用于商业用途,而上层可用于办公室、酒店或住宅
洋房(Bungalow)洋房是一栋单层或两层的独立住宅
优质洋房(Good Class Bungalow)GCB 被认为是真正富豪的名片,GCB 有明确规格要求,占地面积要超过 1,400 平方米

房产权 #

房产期限 Tenure 主要有两种:

  • 99
  • 永久999

组屋的房产权都是 99 年,政府售地以及绝大多数公寓也都是 99 年。99 年到期后,房子/土地由政府收回。由于历史殖民原因,新加坡建国后少部分土地仍旧属于私人拥有,因此保有永久地契(free hold)或者 999 年,绝大多数有地私宅和少数公寓属于永久地契,极少部分是 999 年。新加坡有地住宅的数量大约是 7 万 3 千多间,数量已基本不会增加,其中 GCB 约 2800 个,GCB 一票难求,屡创天价。

GPR & GFA #

房产行业的关键术语,市区重建局 URA 有具体的规定(计算方式不同于中国):

GPR 决定了楼层:

密度GPR 容积率楼层
低密度1.45
中密度1.612
中密度2.124
中密度2.836
高密度> 2.8> 36

总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size,除此,URA 允许开发商有额外的建筑面积,具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。同样的面积,新加坡房子实际比中国的大约 20%。

城市发展 #

人口 #

(基于 2020/2023 年数据)

城市人口排名人口面积(km^2)密度(人/km^2)
澳门47678 万3220,632
首尔26958 万60515,843
东京25964 万62715,362
纽约35862 万78610,966
新加坡53556 万5959,339
香港42729 万1,1046,608
伦敦33882 万1,5725,614
上海22,428 万6,3403,830
深圳61,857 万7,4342,512
北京33,189 万16,4111,273

截至 2023 年 6 月,新加坡总人口为 592 万,其中约 410 万为公民和永久居民(PR),总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%,考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降,过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 ~1%)。新加坡政府没有任何人口目标,到 2030 年,新加坡的总人口规模低于 690 万(曾经的人口目标白皮书)。 新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础,相反,采取长期战略,并定期审查基础设施计划,以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境,以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。

新加坡市镇的人口密度见下

交通 #

新加坡地铁站(虚线为尚未完成)

新加坡的私家车是世界上最贵的,没有之一,但同时,新加坡的公共交通也是世界最好的,同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。

土地使用 & 未来发展 #

2013 年,新加坡政府公布了新加坡新的发展计划“新加坡 2030”,旨在适应不断增长的人口。预计到 2030 年,人口将达到 650 至 690 万。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分,旨在开发淡滨尼北(扩建)、登加(Tengah)和比达里(Bidadari)等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋,随后是武吉布朗,而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施(如托儿中心、医院和休闲区)的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施,高于 52%。此外,还将新建 70 万套住房,铁路网规模将扩大一倍,一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划,85%的新加坡人将居住在公园附近。新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一,多达 26% 的国土透过填海而成,至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里(296 平方英里)平方公里,较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成,2030 年之后还会有更多填海点,包括滨海东、樟宜东和白沙:

新加坡在接下来 10 年城市规模和建设上将大幅踏上一个全新的阶段,了解更多政府如何打造可持续发展和生活的“花园城市”:

Singapore 2030: How the city will transform in the next decade
Singapore Green Plan 2030
新加坡的未来发展 - 维基百科,自由的百科全书
超越 2030 更长远的发展(50 年计划):
long-island 长岛计划

房产投资 101 #

location, location, location #

CCR,RCR,OCR #

新加坡被划分为 28 个邮区 District:


房地产市场将其划分出 CCR RCR OCR 三大部分:


CCR Core Central Region 核心中央区,包括以下 6 大邮区:

D1牛车水、莱福士、滨海湾
D4圣淘沙(高档公寓)、花柏山、直落布兰雅
D6市中心、克拉码头
D9乌节路、里峇峇利、索美塞
D10武吉知马、东陵路、荷兰路
D11诺维娜、纽顿、汤申、武吉知马

从以上分区就可以看出,新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9,D10,D11 三个区是新加坡房地产的“黄金三角区”,新加坡的 GCB 就只坐落在这里,全球和本地富豪置业首选区域,贵就一个字。

D10 本地著名的武吉知马洋房区:


RCR Rest of Central Region 其他中央区,实际上就是紧挨着核心区位置,包括的邮区有: D2、D3、D7、D8、D12、D13、D14 和 D15。本地广为熟知的市镇有丹戎巴葛中巴鲁红山女皇镇碧山大巴窑如切马林百列加东等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇,公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全,经济许可下,中产阶级买房首选。

D15 本地著名的东海岸住宅区::


OCR Outside Central Region 中央区以外,大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利;北部的三巴旺、兀兰、义顺;西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。

HDB 市镇 #

HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇,包括 24 个市镇(Town) 和 3 个住宅区(Estate)- Estate 是因为继承自英国殖民时期,3 个低密度人口的地区 - 市中心(Central Area),武吉知马(Bukit Timah)和马林百列(Marine Parade)。随着发展,还会有新的市镇出现。

目前市镇的平均人口密度是 12,809(人/km^2),人口密度最高的市镇:

Town 市镇面积(km^2)总人口密度(人/km^2)
Choa Chu Kang 蔡厝港6.1218.9 万31,000
Sengkang 盛港10.625.2 万23,800
Punggol 榜鹅9.2318.5 万20,100
Woodlands13.5725.2 万18,600
Jurong West 裕廊西14.6825.8 万17,600

人口密度最低的市镇:

Town 市镇面积(km^2)总人口密度(人/km^2)
Jurong East 裕廊东17.337.6 万4,410
Queenstown 皇后镇21.559.6 万4,490
Bukit Timah 武吉知马17.527.9 万4,520
Novena 诺维娜8.975.1 万5,640
Marine Parade 马林百列6.124.5 万7,490

新地区 #


CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展,供小于求,近几年来,这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案,接下来的 10 ~ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”,这些地段将会出现大量新的组屋和公寓(~ 70 万个单位),以及相关配套设施:

已经宣布即将推出一些新的 BTO:

马城 Turf City现在租户的租期到 2023 年底
珍珠山 Pearl’s Hill6,000 个组屋
滨海南 Marina South10,000 个住宅单位,包括公共组屋
Keppel Club6,000 个组屋
快乐山 Mount Pleasant 旧警察学院5,000 个组屋

Master Plan #

新加坡每一片土地的用途、销售和使用,市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 Master Plan:

房产消息 & 新闻 #

积极关注相关新闻和跟进的基建工程:

大南部滨水区 Greater Southern Waterfront
东海岸碧湾区 Bayshore
裕廊湖区 Jurong Lake District

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房产 | 联合早报

房价 #

买房分为两类:自住;投资
回报也是两类:租金;房子增值

新加坡房价一直处在合理价格,UBS 2023 全球房产报告,新加坡的房价这些年一直处在 Fair-valued:

房产投资和股票投资一样,也是要看房子的未来,新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合:

  • 2013 ~ 2023

    房地产类型20132023增长
    有地私宅$1,253$1,91653%
    公寓$1,247$1,55925%
    HDB$469$56019%
  • 2003 ~ 2023

    房地产类型20032023增长
    有地私宅$411$1,916366%
    公寓$498$1,559213%
    HDB$224$560150%
  • 房产价格趋势:有地住宅 vs 非有地住宅

  • 房产价格趋势:住宅 vs 办公室 vs 零售)

疫情后,新加坡房市和全球各地房市相反,目前房价创历史新高,但从 GDP 看并没有很大的泡沫。新加坡拥有良好信誉,脚踏实地和值得信赖的政府,竞争力排名一直处于世界各个城市前五, 未来的发展可期

不同地段,不同房产的价格千差万别,总体 CCR > RCR > RCR,有地住宅 > 公寓(永久)> 公寓(99)> EC > 组屋(公开市场)。

房地产政策 #

众所周知,政策对房地产市场有着巨大的影响。土地是新加坡为数不多的资源,加上东京,香港的房地产泡沫,新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范非常详细,并且针对市场随时会做调整(新政策可以隔天立即生效),整个房地产市场几十年在“精密”掌控和健康发展之中,例如,最近 HDB 把组屋购买(BTO)从原来的一种变为三种,对于好的组屋进行更严格的限制:

为防止私宅过热和炒作,新加坡目前实施了多项非常强力的降温措施,包括买方 stump duty(印花税),买方 ABSD(额外印花税),卖方 stump duty,银行贷款限额,等等。各种政策一定要全面了解清楚,这不仅仅影响买入,也影响将来卖出,不仅仅影响个体,也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60%,新加坡又创下另一项全球最高记录。

买方·印花税(seller stump dupty)
买方·额外印花税(ABSD)

和二,三十年前相比,想炒房快速赚钱已经越来越难了 !

Stamp Duty Calculator Singapore (2023) | PropertyGuru Finance
New Singapore Property Market Cooling Measures 2023, Latest Changes & TDSR

房产平台 #

  • 一手组屋的所有信息以及二手成交记录都在 HDB 官网
  • 公开市场(二手组屋、公寓、有地等)买卖一般通过房产中介协助完成,参考新加坡最大的房产网站 PropertyGuru
  • 土地的价格是房价的基石,土地发放 Govenment Land Sales 简称 GLS ,房产中介可以查看地皮成交价格信息

重点:

  • 对于普通人,房产仅次于终身大事,也是最大笔的投资,要做好功课

  • 对于普通人,一辈子房产买卖就两三次,特别是第一套房子定位很重要

  • 选房子就像选股票,房产市场也和股票市场一样,市场里充满了“牛鬼蛇神”

和任何投资一样,房产投资是有学问的,大部分新手是无法做出最佳选择,最好向经过市场验证和值得信赖的专业人士学习