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新加坡房地产 Zero to Hero

·18878 字·38 分钟
新加坡房地产 Zero to Hero HDB 组屋 公寓 有地住宅
Table of Contents

对于普通人,房产仅次于终身大事,一文全面了解新加坡房产(较长)

移民新加坡快 30 年了,作为第一代移民挺奔波的,搬过 n 次家,东、西、南、中都住过。

新加坡基本规划和发展 #

人口 #

(基于 2020/2023 年数据)

城市人口排名人口面积(km^2)密度(人/km^2)
澳门47678 万3220,632
首尔26958 万60515,843
东京25964 万62715,362
纽约35862 万78610,966
新加坡53556 万5959,339
香港42729 万1,1046,608
伦敦33882 万1,5725,614
上海22,428 万6,3403,830
深圳61,857 万7,4342,512
北京33,189 万16,4111,273

截至 2023 年 6 月,新加坡总人口为 592 万,其中约 410 万为公民和永久居民(PR),总人口较 2022 年 6 月增加 5.0%,考虑到 2020 年和 2021 年因 COVID-19 大流行而导致总人口下降,过去的平均总人口增长率这五年与前五年相当 (每年 ~1%)。

  新加坡市镇的人口密度

到 2030 年,新加坡的总人口规模预计低于 690 万(符合曾经引起很大争议的 2013 年人口白皮书),新增 70 万户家庭 - 新加坡政府没有任何人口目标,新加坡的基础设施规划并非以人口目标为基础,相反,采取长期战略,并定期审查基础设施计划,以解决影响建筑环境的因素。其中包括社会、人口、经济、技术和环境趋势、全球环境,以及当代和未来几代新加坡人不断变化的需求。

经济 #

东南亚拥有巨量的人口,全世界 GDP 增长最快的地区之一,到 2030 年预计将成为世界第四大经济体。贸工部长颜金勇于(2022 年 3 月 4 日)在国会发表讲话时表示,新加坡经济 2030 计划的贸易目标是到 2030 年将出口额从 2020 年的 8,050 亿美元增加到至少 1 万亿美元,同时将离岸贸易额增加一倍至 2 万亿美元(2.7 万亿新元)。服务业目前占新加坡经济超过 70%,政府将协助企业抓住可持续发展和数码科技两个领域的机遇将推动服务业的下一阶段增长,如绿色金融,区块链以及碳信用市场,服务业 2030 计划下,于 10 年内将服务业的产值提高 50%,创造超 10 万份新的工作机会。制造业以 2021 年推出的制造业 2030 计划为基础,目标是在 10 年内将制造业附加值提高 50%,2022 年较 2020 年提高已超 15%。

交通 #

新加坡地铁站(虚线为尚未完成)

新加坡的私家车是世界上最贵的,没有之一,但同时,新加坡的公共交通也是世界最好的,同时拥有世界上最大规模的自行车道。目标到 2023 年百分之八十的家庭步行 10 分钟即可到达地铁站。

基础建设 #

新加坡 2030 #

2013 年,新加坡政府公布了新加坡基础建设发展计划“ 新加坡 2030”,旨在适应不断增长的人口。“新加坡 2030”是土地利用计划的一部分,旨在开发淡滨尼北(扩建)、登加(Tengah)和比达里(Bidadari)等大部分地区。目前正在进行的项目包括在 2030 年之前建造 10 万套 HDB 组屋,随后是武吉布朗,而 2030 年后的计划将包括巴耶利峇空军基地和南部海滨城。将建设拥有全套设施(如托儿中心、医院和休闲区)的高密度市镇。新加坡约 60% 的土地将用于住房、工业和社区设施,高于 52%。此外,还将新建 70 万套住房,铁路网规模将扩大一倍,一些高尔夫球场和军事训练场将进行重建。根据计划,85%的新加坡人将居住在公园附近。

  2030 大型基建工程
1. 樟宜机场区 Changi Region 樟宜区的发展计划主要集中在三个区域:樟宜航空园区、樟宜城和樟宜机场第五搭客大厦,机场周围充满活力的“生活-工作-娱乐-学习”生态系统。
2. 大南部滨水区 Greater Southern Waterfront 新加坡港务集团 PSA 将在 2027 年把码头搬到大士 Tuas,从巴西班让 Pasir Panjang 一直延伸到滨海东,全长 30 多公里:
3. 卫国广场 NS Square 取代广受欢迎的滨海湾浮式平台,将成为举办大型国家活动的永久性场所,它将以社区体育设施为特色,如游泳池,水上活动中心和新海滨长廊。
4. 建国先贤纪念园 Founders’ Memorial
5. 大士港口 Tuas Mega Port 2040 年建成后将成为世界上最大的全自动化码头,该港口的开发分四个阶段进行,第一阶段定于今年投入运营。
6. 巴耶利峇空军基地 Paya Lebar Air Base 东北部的新镇,大约 800 公顷的土地将被重新规划,相当于 5 个大巴窑镇 Toa Payoh 的面积,可建大约 15 万个住宅单位。
7. 榜鹅数码园区 Punggol Digital District
8. 铁道走廊 Rail Corridor
9. 兀兰区域中心(Woodlands Regional Centre 该地区将作为北方农业技术和食品通道的中心,包括双溪加株生态区和位于克兰芝的未来农业食品创新园等其他开发项目。
10. 裕廊湖区(Jurong Lake District) 新加坡第二个中央商业区 CBD 官网
11. 南北交通廊道 North–South Corridor 新的南北高速公路
12. 东海岸碧湾区 Bayshore

新加坡绿色计划 2030 #

 新加坡绿色计划 2030 Singapore Green Plan 2030

填海工程 #

此外,新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一,多达 26% 的国土透过填海而成,至 2030 年新加坡将通过填海造地将陆地面积增加到 777 平方公里(296 平方英里)平方公里,较 1891 年土地面积增加 34%。大部分填海工程将在德光岛和大士岛完成,2030 年之后还会有更多填海点,包括滨海东、樟宜东和白沙:

东海岸公园,东海岸大道,马琳百列其实是建筑在填海陆地上, 历史参考 Reclaimed from the sea: How East Coast and Marine Parade came to be,2024 年起政府将开展“长岛 long island” 大型填岛项目为期 5 年的调研工作 Reclaimed from the sea: How East Coast and Marine Parade came to be,整个项目估计持续 50 年以上。

更多的发展清单    新加坡的未来发展 - 维基百科,自由的百科全书

房地产基本知识 #

房地产种类 #

这里只说住宅类房产,不包括商业和工业类。新加坡的房子主要分为三大类:

住宅类房产
HDB 组屋 一手组屋只针对本国公民并有各种购买限制;永久居民可以购买转售组屋,但同样有一定的购买限制
公寓 Condo 属于公开市场
有地 只允许本国公民购买,外国买家(包括永久居民)一律都要向新加坡政府申请,外国买家只能在圣淘沙湾 Sentosa Cove 获得批准

新加坡拥有大约 123 万间组屋,33 万间公寓,有地私宅的数量大约是 7 万 3 千多间,其中 GCB 约 2800 个,总共大约 163 万间房产,有地私宅的数量基本不会增加。

组屋 #

先从组屋说起,新加坡的公共住房,由建屋局 HDB 管理,通常被称为 组屋。约 80% 的新加坡人口(公民 + 永久居民 PR)居住在政府组屋中。一手组屋由 HDB 发售,由于包含了政府津贴,和公开市场相比便宜很多,HDB 对于一手组屋的申请资格,出租,出售,以及二手公开市场,都有着非常严格详细的买卖限制

组屋类型介绍
二房
2-Room Flexi
36/45 平方米,一客一卧,可供 35 岁以上的首次购房的单身人士,55 岁及以上的老年人可选择购买屋契 15 ~ 45 年
三房
3-room flat
60 ~ 65 平方米,一客两卧
四房
4-room flat
90 ~ 93 平方米,一客三卧
五房
5-room flat
110 ~ 112 平方米,一客一饭厅三卧
三代同堂组屋
3Gen flat
至多 115 平方米
执行共管公寓 EC
Eexecutive Condominium
至多 130 平方米,津贴版公寓,购买必须符合 HDB 条件,住满 5 年后可以私有化(等同于私人公寓),在公开市场上出售给永久居民 PR 或新加坡公民;10 年后,可以卖给海外买家
私人组屋
DBSS
至多 120 平方米,2005 年推出,设计概念与 EC 类似但没有公寓设施,由于引发争议,后来停止,只有 13 个 DBSS 项目, 总计约 8,650 个单位,与 EC 和 HUDC 不同,目前没有将 DBSS 私有化的选项,属于豪华组屋
双层公寓式组屋
Executive Maisonette
一般 140 平,至多 214 平,很少,不再兴建的一种组屋,已被执行共管公寓 EC 所取代
“霸级”组屋
Jumbo flat
至多 170 平方米,极少,在 20 世纪 90 年代,义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求,为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋,并处理大量未售出的单位,建屋局将许多组屋单位合并为一个单位 3 + 3 或者 3 + 4,有效地催生了“霸级”组屋
排屋式组屋
HDB Terrace House
至多 178 平方米,极少,历史遗留

 还有一些历史上 HDB 修建的罕见组屋类型不一一列出。

随着 2019 年宣布 PLH/Prime,2023 年宣布 Plus,组屋划分成了三个档次,主要区别:

StandardPlusPrime
地段成熟市镇,靠近市镇中心,靠近地铁站市中心,市中心边缘
MOP5 年10 年10 年
其它条件不可整屋出租不可整屋出租
出售· 买家家庭收入顶限 $14k
· 无私人房产且转售房产后 30 个月等待期
· 类似 Prime,部分售价归还政府
· 买家家庭收入顶限 $14k
· 无私人房产且转售房产后 30 个月等待期
· 售价 6% 归还政府

二手组屋有严格的购买条件 ,可见组屋主要目的就是自住,政府政策干预,不能再象以前好地段的组屋转手可以大赚一把。Prime 和 Plus 只在特定的地段 , 目前已发布的  Prime 组屋

非有地私宅 #

非有地私宅类型介绍
私人公寓
Private Condominium
通常配有门卫安保、健身房、游泳池等,市场上有各类私人公寓,从新到旧,从小到大,从大众到土豪版
住宅公寓
Apartment
类似于私人公寓,但通常是小型住宅项目的一部分,通常较旧,与私人公寓相比,基本没有设施,如没有电梯

有地私宅 #

新加坡有地私宅通常指的的是:

  • 排屋 Terrace House
  • 半独立式排屋 Semi-D
  • 洋房 Bungalow/GCB

 Cluster House 和 Town House 虽然是“有地”,但一般还是被视为特殊的公寓房产,相对数量也较少。店屋 Shop House 非常稀少,主要集中在市中心。关于有地住宅更详细的解释,参考  新加坡有地住宅 zero to hero

有地私宅类型介绍
排屋
Terrace House
连排有地住宅,最常见的有地私宅
半独立式排屋
Semi-Detached
单户有地住宅,与另一栋 Semi-D 共用一面墙,Semi-D 四周间距有严格规定
洋房
Bungalow House
洋房是一栋单层或两层的独立住宅
优质洋房
Good Class Bungalow
顶级洋房,GCB 被认为是真正富豪的名片,政府对 GCB 有明确规格要求,如占地面积要超过 1,400 平方米,GCB 屡创天价
Cluster House公寓式有地住宅,有地住宅融入私人公寓的设施,以便房主可以共享健身房和游泳池等设施,通常落在有地住宅区域,土地和层高受限,无法建造高层公寓
Town House有地住宅混入私人公寓,它具有排屋的属性,但与其他单位的公寓居民共享健身房和游泳池等公共设施,不多见,政府在 2012 年 4 月起规定,外国人购买 Town House 也必须经过申请批准
店屋
Shop House
比较特别,一楼可用于商业用途,而上层可用于办公室、酒店或住宅,在新加坡具有历史意义,集中在市中心地带,市场上少且贵,店屋的产权分为:商业,住宅,商住混合三种,店屋属于有地房产,商业产权的店屋,外国人经 SLA 同意,仍可购买。。

房产权 #

房产权期限 Tenure 主要有两种:

  • leasehold 期房 99 年/999 年/99x 年
  • freehold 永久

 999/999x 的房产法律意义上属于 leasehold,不过一般人把它和永久房产一样看待。

背景
建国后土地收归国有,政府的售地都是 99 年。新加坡组屋以及绝大多数公寓的房产权都是 99 年。99 年到期后,房子/土地由政府收回。由于历史殖民原因,新加坡建国后少部分土地仍旧属于私人拥有,因此保有原来永久地契或者 999/99x 年,绝大多数有地私宅和少数公寓属于永久地契,其中极少部分是 999/99x 年。永久地契已无法增加,房产单位数量增加只能在原有的土地上推倒了重建。

发展商除了向政府买地 GLS,也可以通过 集体出售 En bloc 方式获得土地。

GPR & GFA #

房产行业的关键术语,市区重建局 URA 有具体的规定(计算方式不同于中国):

GPR 决定了楼层:

密度GPR 容积率楼层
低密度1.45
中密度1.612
中密度2.124
中密度2.836
高密度> 2.8> 36

总建筑面积 GFA = 容积率 GPR * 占地面积 Land Size

除了 GFA,URA 还允许开发商有额外的建筑面积,具体规定可以在 URA 网站了解 Bonus GFA Incentive Schemes。新加坡的房子面积是不包括公摊部分,同样的面积,新加坡房子实际比中国的大约 20%。公寓的停车场算是公共设施,不需要另行购买(特殊旧公寓提供固定停车位,房子和停车位是绑定的,需要另行询问)。

房产购买资格 #

房产类型永久居民 PR外国人
一手组屋
二手组屋
(家庭 PR + PR 或者 PR + 公民)
一手 EC
二手 EC (满 5 年 MOP)
二手 EC (满 10 年)
私人公寓
Strata Landed(特定批准的公寓)
Sentosa Cove 有地住宅
(需申请批准)

(需申请批准)
有地住宅
店屋(商业产权)
商业和工业房产

组屋和 EC 有政府津贴,因此有严格的限制

 永久居民 PR 仍可以向 SLA 申请购买有地私宅,条件时对新加坡有杰出“经济”贡献(开国至今还没有超过 10 位获批)。

房地产政策 & 印花税 #

众所周知,政策对房地产市场有着巨大的影响 - 经济政策,货币政策,发展政策,税收政策,移民政策等,而最直接的就是房地产政策。土地是新加坡为数不多的资源,加上东京,香港房地产泡沫的前车之鉴,新加坡政府对于各类房产的买卖以及开发商规范管控非常详细,并且针对市场随时会做调整(新政策发布后隔夜立即生效)。在这个涉及 80%国民根本利益的问题上,政府是新加坡房地产最大的保障:

为防止私宅过热和炒作,新加坡目前实施了 10 多项非常强力的降温措施,包括 Buyer Stump Duty 买方印花税 BSD, Additional Buyer Stump Duty 买方额外印花税 ABSD,Seller Stump Duty 卖方印花税 SSD,银行贷款限额,等等。各种政策一定要全面了解清楚 ,这不仅仅影响买入,也影响将来卖出,不仅仅影响个体,也影响发展商。2023 年 4 月起外国买家一律需缴税 60%,新加坡又创下另一项全球最高记录。

 由于与新加坡签订了多项自由贸易协定,因此五个国家可享受与新加坡公民同等印花税待遇:挪威、列支敦士登、冰岛、瑞士和美国。

印花税一览表:

印花税类型住宅商业工业
GST  
买家印花税 BSD   
买家额外印花税 ABSD 
卖家印花税 SSD  

房产降温措施另外一项非常重要的措施就是房贷额度,这个也直接扼杀了炒房的规模。

和二,三十年前相比,置换房子的成本巨增,想通过炒房快速致富已经越来越难了 !

买家印花税 BSD #

买家印花税 BSD 是所有买家都要支付的,无论什么身份:

房产价格住宅 BSD非住宅(商业或工业房产) BSD
第一个 18 万1%1%
第二个 18 万2%2%
接下来的 64 万3%3%
接下来的 50 万4%4%
接下来的 150 万5%5%
剩余的金额(超过 300 万)6%6%

买家额外印花税 ABSD #

第一套住宅第二套住宅第三套住宅+++
公民0%20%30%
永久居民5%30%35%
外国投资者60%60%60%
公司/信托65%65%65%

举例 200 万 的公寓所需交税 BSD + ABSD:

第一套第二套第三套+++
公民$69,600$469,600$669,600
永久居民$169,600$669,600$769,600

300 万 的公寓所需交税 BSD + ABSD:

第一套第二套第三套+++
公民$119,600$719,600$1,019,600
永久居民$269,600$1,019,600$1,169,600

由此看出,新的印花税政策下,个人名下很难拥有超过 1 套的住宅。

卖家印花税 SSD #

住宅工业
未满 1 年12%15%
未满 2 年8%10%
未满 3 年4%5%
3 年以上

房产税 #

房产税 = 房产年值 * 适用的房产税率

什么是房产年值?
房产年值为该房产一年的预估市值租金,具体数额由新加坡国内税务局 IRAS 根据您所在邻里已出租的类似房产的租金来确定。您可以用 Singpass 登陆税务局网站: mytax.iras.gov.sg 来免费查询自己名下的房产年值。

房产年值较高的屋主所需缴交的房产税也较高,而房产用于自住的屋主所需缴交的税额又比非自住房产的屋主所缴纳的税额少,具体的房产税率可以查询新加坡税务局 IRAS 发布的 税表明细

假设有一处年值为 SG$60,000(月租大约是 $5,000)“自住型房产”,2023 年所需缴纳的房产税就是:
2,430(第一个 $55,000) + 500($5,000 * 10%) = $2,930(每月交税大约是 $244)
同样年值“非自住型房产”,2023 年所需缴纳的房产税就是:
5,700(第一个 $45,000) + 3,150($15,000 * 21%) = $7,200(每月交税大约是 $600)
房产税率会上涨,同样年值的“自住型房产”,2024 年所需缴纳的房产税就是:
2,980(第一个 $55,000) + 700($5,000 * 14%) = $3,680(每月交税大约是 $306)
房产税率会上涨,同样年值的“非自住型房产”,2024 年所需缴纳的房产税就是:
6,600(第一个 $45,000) + 4,200($15,000 * 28%) = $10,800(每月交税大约是 $900)

目前新开盘的三房式公寓大约要 200~250 万,月租大约就是 $5,000。由上可以看出,投资型/非自住型房产的房产税是比较高的。

房价、租金 & 家庭收入 #

新加坡房价通常使用呎价 psf,换算成每平价格需要乘以 10.76:

换算

新加坡的房子面积一般采用英制的呎,而非公制的米。所以采用 $每平方英呎 psf(per square feet) 计价,而不是“$每平米” psm(per square meter):

1 英呎 = 0.3048 米
1 square meter 一平米 = 10.7639 square feet 一平方英呎

新加坡房价一直处在合理价格,长期处在缓慢上升通道,属于全球优质稳定的投资资产,瑞银集团 UBS 全球房产泡沫指数报告,新加坡的房价十几二十年一直处在 Fair-valued,2023 年最新的泡沫指数:

城市土地学会(Urban Land Institute,简称 ULI)5 月 30 日发布的《ULI 亚太住宅可及性指数报告 2023》中指出, 新加坡私宅的价格和租金超越香港,是亚太 45 个主要城市之中最贵的。尽管如此,由于新加坡政府组屋更可以负担,使新加坡拥屋比率达近 90%,是各城市之中最高的。香港、上海、东京和首尔的拥屋比率较低,反映了高房价和门户城市的人口流动更强。根据 ULI 的报告,新加坡私宅的房价中位数为 120 万美元(162 万新元),高于香港的 116 万美元。若按照每平方公尺的房价来看,香港依然是最贵的,达 1 万 9678 美元,深圳和新加坡私宅紧跟在后,达 1 万零 876 元和 1 万零 715 元。从租金来看,新加坡私宅的月租中位数约 2600 美元,高于香港的 1686 美元。新加坡家庭最富裕,家庭年收入中位数达 8 万 7900 万美元,排在第二和第三则是澳洲悉尼和墨尔本,达 8 万 1664 美元和 7 万 7216 美元。

新加坡 2023 个人月收入中位数:

2022 家庭月收入中位数 SG$10,099 而平均数是 SG$13,124:

如果一个家庭月还贷能力是 SG$5,000,能够获得的贷款(25 年)大约是 150 万:

5,000 * 12 * 25 = 1,500,000

房产投资和股票投资一样,关键是要看房子的未来,新加坡房地产过去 10/20 年整体表现基本和 GDP 增长吻合(80% 的新加坡居住在政府组屋,而一手组屋的价格完全有政府控制,其组屋价格增长和老百姓收入增长是同步的)。和其它城市一样,不同地段,不同房产的价格真的是千差万别,总体 CCR > RCR > RCR,有地住宅 > 公寓(永久)> 公寓(99)> EC(公开市场) > 组屋(公开市场)。

  • 2013 ~ 2023

    房地产类型20132023增长
    有地私宅SG$1,253SG$1,916+53%
    公寓SG$1,247SG$1,559+25%
    HDBSG$469SG$560+19%
  • 2003 ~ 2023

    房地产类型20032023增长
    有地私宅SG$411SG$1,916+366%
    公寓SG$498SG$1,559+213%
    HDBSG$224SG$560+150%
  • 房产价格走势:有地住宅 vs 非有地住宅

  • 房产价格走势:住宅 vs 办公室 vs 零售

房价和股价类似,受很多因素影响,很难预测,2009 年后新加坡的房价已不再完全跟随利率波动。疫情后,新加坡房市和全球各地房市相反,目前房价创历史新高,但从 GDP 看并没有很大的泡沫。此外,超过 90% 以上的房产交易都是本地买家(公民 80% + PR 15%),而新加坡的土地供应是有限的,所以新加坡的房地产市场刚需和持续性依旧强劲。

疫情后,随着人口回流、通货膨胀、成本和消费税的提高,非有地住宅的租金也创历史新高,由于组屋价格有政府津贴,组屋的租售回报率是相当高的能达到 6% ~ 8%,一般公寓的租金回报率则在 3% 左右(基本和房贷相同),非有地住宅的租金上涨走势:

在房产网站上只能看到目标房产最近的成交价格和租金,要拿到更详细和全面的历史数据,可以通过房产中介。

房产投资 101 #

地段 #

 Location
 Location
 Location

每个人都知道地段是房地产最重要的考量因素,新加坡地段根据不同的目的有不同的划分方式:邮区,房地产市场,HDB 市镇,选区等。

选区是大选时才划分的,这里不介绍。

CCR,RCR,OCR #

新加坡被划分为 28 个邮区 District


房地产市场将其划分为三大部分:

  • CCR 高档 核心中央区,相当于北京三环内
  • RCR 中档 中央区边缘,相当于四、五环
  • OCR 大众 郊区,相当于五环外

中产和普通人关注的是 RCR 和 OCR。



CCR Core Central Region 核心中央区,包括以下 6 大邮区:

邮区CCR
D9Orchard, Somerset, River Valley
D10Tanglin, Bukit Timah, Holland
D11Newton, Novena, Dunearn, Watten
D1(部分)Boat Quay, Raffles Place, Marina Downtown, Suntec City
D2(部分)Shenton Way, Tanjong Pagar
D4(部分)Sentosa
D6(部分)City Hall
D7(部分)Bugis

从以上分区就可以看出,新加坡最重要的金融、政治、商业、文化、艺术、旅游、购物全部集中于此。D9/10/11 三个区是新加坡房地产的 黄金三角区,新加坡的 GCB 坐落在这里,全球和本地富豪置业首选区域,贵就一个字。

D10 本地著名的武吉知马洋房区:


RCR Rest of Central Region 其他中央区,实际上就是紧挨着核心区位置,包括的邮区有:

邮区CCR
D1(部分)Marina South
D2(部分)Chinatown
D3Queenstown, Alexandra, Tiong Bahru
D4(部分)Harbourfront, Keppel, Telok Blangah
D5(部分)Buona Vista, Dover, Pasir Panjang
D6(部分)Fort Canning
D7(部分)Rochor
D8Little India, Farrer Park
D12Balestier, Whampoa, Toa Payoh, Boon Keng, Bendemeer, Kampong Bugis
D13(部分)Potong Pasir, Bidadari, MacPherson, Upper Aljunied
D14(部分)Geylang, Dakota, Paya Lebar Central, Eunos, Ubi, Aljunied
D15(部分)Tanjong Rhu, Amber, Meyer, Katong, Dunman, Joo Chiat, Marine Parade
D20(部分)Bishan, Thomson

本地广为熟知的市镇有 丹戎巴葛中巴鲁红山女皇镇碧山大巴窑如切马林百列加东 等地。这些区域都属于新加坡的成熟市镇,公共交通以及周边的配套设施都非常发达和齐全,经济许可下,中产阶级买房首选

D15 本地著名的东海岸住宅区原貌(ECP 高速公路和东海岸公园出现之前):


OCR Outside Central Region 中央区以外,大众房产区域所在位置。包括的地段如东部的勿洛、淡滨尼、巴西利;北部的三巴旺、兀兰、义顺;西部的裕廊、蔡厝港、武吉巴督等地。通常越偏房产越便宜。

HDB 市镇 #

HDB 从行政管理把新加坡划分为 27 个市镇/地区,包括 24 个市镇 Town 和 3 个地区 Estate - Estate 是因为继承自英国殖民时期,3 个低密度人口的地区,它们是市中心 Central Area,武吉知马 Bukit Timah 和马林百列 Marine Parade。随着发展,还会有新的市镇出现:

可分为成熟/非成熟市镇,成熟市镇房价比较贵:

目前市镇的平均人口密度是 12,809(人/km^2),人口密度最高的市镇:

Town 市镇面积(km^2)总人口密度(人/km^2)
Choa Chu Kang 蔡厝港6.1218.9 万31,000
Sengkang 盛港10.625.2 万23,800
Punggol 榜鹅9.2318.5 万20,100
Woodlands 兀兰13.5725.2 万18,600
Jurong West 裕廊西14.6825.8 万17,600

人口密度最低的市镇:

Town 市镇面积(km^2)总人口密度(人/km^2)
Jurong East 裕廊东17.337.6 万4,410
Queenstown 皇后镇21.559.6 万4,490
Bukit Timah 武吉知马17.527.9 万4,520
Novena 诺维娜8.975.1 万5,640
Marine Parade 马林百列6.124.5 万7,490

新的住宅区 #


CCR/RCR 成熟市镇的住宅数量基本不会扩展,供小于求,近几年来,这些 RCR 热门地区的房产涨幅最为厉害。好在政府积极布局 2025 年发展总蓝图草案,接下来的 10 ~ 20 年在多个中心地段进行“新建” “重建”,这些地段将会出现大量新的组屋和公寓,以及相关配套设施:

已经宣布即将推出一些大热的 BTO:

未来 BTO
马城 Turf City现在租户的租期到 2023 年底
珍珠山 Pearl’s Hill6,000 个组屋
滨海南 Marina South10,000 个住宅单位,包括公共组屋
Keppel Club6,000 个组屋
快乐山 Mount Pleasant 旧警察学院5,000 个组屋

学区房 #

学区房 也是购房时一个非常重要的考量,名校地点本身就不错,附近的公寓/组屋的价格自然更高。新加坡的学区房只在小一报名阶段有效(名校一公里内优先),中学以成绩录取,学区房就再不管用了。当然也可以通过租房形式获得录取优先权(需要住满 30 个月)。

1. 已经有哥哥姐姐正就读于该学校的,弟弟妹妹秒进!
2. 父母是校友联盟里的成员,孩子也可以比较早报读小学。
3. 父母或者哥哥姐姐是校友。
4. 父母是学校行政人员或者跟学校相关的机构成员。
5. 只要是公民或者永久居民,距离优先
6. EP 或者 SP 的持有家属准证的子女
7. 所有人开放,包括外国人

对于名校,一公里以外和 6、7 不用考虑了,因为已经早早报满了,顶尖传统名校即使一公里内往往都不保险,需要抽签。名校每年入校的报名录取率,网上是可以查到的。

即使同一个公寓,不同栋楼到小学的距离是不同的,可以自行查询: OneMap

好的学校肯定是供大于求的,了解一下该学校往年新生登记人数的情况,为竞争做好准备。

GEP & 一些名校附近的公寓

Master Plan & GLS #

Master Plan 新加坡每一片土地的用途、销售和使用,市区重建局 URA 都制定明确的规划和规定 :

Master Plan 是新加坡土地使用和发展最权威的资料,可以解读目标房产周围土地的使用的情况(住宅,商场,学校,公园,等等)以及建筑物高度 GFA ,结合新加坡的发展规划(参考上面提到的 基础建设),了解周边将来的发展,例如,公寓门前若干年后是否会新建一条高速公路或地铁,或者新盖另一间公寓,所以是购买房产前必须了解的资料。

政府售地 Govenment Land Sales 简称 GLS。Master Plan 可以了解现在和将来的房产情况,而 GLS 可以了解即将开发的项目,例如在购买房产之前,通过 URA Space 了解周围的地块是否是已经出售、正在出售或将来将要出售的 GLS 地皮。

Master Plan 是新加坡未来 10-15 年的发展蓝图,每五年做一次审查/调整。

房产选择 #

组屋 和 EC #

HDB 组屋(BTO)和一手 EC 有政府津贴,所以是稳赚不亏的,但是有各种的购买限制。

BTO 资格有以下几种划分:
· Public Scheme
· Fiancé/Fiancee Scheme
· Orphans Scheme
· Joint Singles Scheme

简单讲:

BTO 和 EC 购买基本条件
1. 申请人必须要有一个新加坡公民,加至少一个新加坡绿卡,组合成家庭申请(夫妻,父子母子,兄弟姐妹)
2. 申请人必须满 21 岁
3. 家庭月收入顶限不超过 14,000 新币,EC 则为 16,000 新币
4. 在本地或海外名下无任何房产,在本地过去 30 个月内没有出售过私人房产
二手组屋/EC 购买基本条件
1. 一个新加坡公民,加一个持有有效证件外国人,组成家庭申请(公民+外国配偶,公民+父母,公民+兄弟姐妹等)
2. 如果家庭申请人中没有公民成分,那么申请人双方持有绿卡 PR 并且超过 3 年以上
3. 申请人必须满 21 岁
4. 新的 Prime 或者 Plus 组屋,家庭月收入顶限不超过 14,000 新币,个人的话则为 7,000 新币
5. 在本地或海外名下无任何房产,新的 Prime 或者 Plus 组屋,在本地过去 30 个月内没有出售过私人房产

更详尽的资格条件可以到 HDB 网站查找并确认 HFE

组屋/EC 可以置换(每个公民总共能享受两次 HDB 津贴),但是不可能同时拥有私人房产,PR 家庭只能考虑二手。热门地区的 BTO 认购供远远大于求,需要排队多年并抽签。这么多年政府已把各种情况考虑了,所以只能做自住的打算。由于 EC 收入顶限是 16,000/月,最好的情况下(35 岁以下,30 年贷款期限等)最多能贷 ~ 95 万,在不考虑有额外现金的资源的情况下,能够购买的 EC 价格上限是 ~ 125 万。同样的情况下,购买私人公寓则可上调至 180 ~ 200 万。公开市场的二手 EC 价格上仍旧有明显优势,但选择上远小于私人公寓,地点也较为逊色。

公寓 #

好的私宅,一手和二手的都能赚钱,不好的也都能亏,没有定数,和股票买卖一样,关键点还是“选股”和“估值”。 学区房近地铁站周边设施完善近市中心 CBD高层自住型 开发商背景 等一直都是推动价格的因素。一般本地居民对自住环境熟悉,换房时一般会选择同样的地区。在拥有购买力$的情况下,地点的选择上一般是 CCR 高档 > RCR 中档 > OCR 大众,上述热门的 RCR 地区如 丹戎巴葛中巴鲁红山女皇镇碧山大巴窑如切马林百列加东 等房源供不应求,房价比别的地方要高一两个档次。私宅的类型选择上一般是 有地 > 公寓 > EC(公开市场), 私宅的价格增长也很好的说明了这点。

永久房产 feehold 一般比同类型的 99 年 溢价 +20%,而且较多为旧的公寓,面积较大,psf 较低,但总价较高而且可能还要考虑装修成本。从房源选择和投资周期来讲,对于年轻买家,99 年 “新”公寓应该是更大众的选择。99 年 老公寓则价格往往很低,因为有贬值递增效应(见下图:balas 曲线),对于屋龄已超过 30、40 年的房产,其估值,贷款都会受到很大的影响,购买所有老旧二手房产包括组屋、EC、公寓时需要特别注意并向房屋经纪询问:

总体来看,新加坡的房产市场相当成熟,档次、价格、类型是比较清晰, 资讯 ⤵也是很发达。

选择因素 #

买房分为两类:自住 投资
回报也是两类:租金 房子增值

新加坡的住宅出租市场非常旺盛,只要租金合适,还没有听说无法出租的情况。租售比大约在 2 ~ 6%,HDB 组屋的租售比较高。房产的租金与增值情况的见上。

现在的房价并不便宜,回报主要还是看房子增值。
 选择因素
· 自住 or 投资?
· 组屋 BTO/二手,EC new/二手,公寓 new sale/subsale/resale,有地?
· 地点:CCR、RCR、OCR?
· 学区房?
· 交通便利 & 靠近工作地点?
· 两房、三房、四房?
· 99 or freehold?
· Bala 曲线效应
· 管理费
· 小区环境
· 开发商口碑
· 预算 & 房产持有方式
房产是普通家庭的最大笔开销,所以即使是自住也必须认真考虑投资属性。

具体单位的选择参考:

如何挑选房子 & 简单有用的风水
·4812 字·10 分钟
新加坡房地产 HDB 组屋 公寓 有地住宅

藏风聚气,人和天地,一次性分享挑房的重要技巧

房产持有方式 #

在新加坡,有两种房产持有方式,它们分别是 共同持有 Joint Tenancy 和 分权持有 Tenancy in Common

共同持有 Joint Tenancy
1. 房屋的所有人,对该房产持有相同权益,以及承担相同的义务。
2. 房屋所有人无法单独处置房产,比如出租,售卖等
3. 如若房屋所有人一方去世,权益会自动转移到另一方名下
4. 当夫妻购房时,“共同持有”是默认的持有方式,夫妻对该房产的所有权都是相同的(50% - 50%),无论出资比例
分权持有 Tenancy in Common
1. 房屋的份额被清楚的划分,同时,份额可以单独出售或转让
2. 当屋主一方去世,根据屋主的遗嘱来处置房屋份额,而非自动转移给另一方

持有方式会影响到银行房屋贷款、CPF 以及将来的房产购买进行割名操作Decoupling 割名操作是目前避免 ABSD 的主要手段(之前的其它办法已被堵死),例如夫妻以第一套房产资格联名购买,分权持有(妻 99%,夫 1%,设置 1%的分权可以把印花税降至最低),然后进行 1% 割名操作,割名后丈夫可以第一套房产的资格再次购买房产。共同持有和分权持有之间可以互相转换,共同持有变分权持有后就是 50% - 50%, 根据金额大小,转换或者割名操作都是需要缴纳印花税以及律师费。

 由于组屋必须以“家庭”形式申请(单身者必须 35 岁以上),除了共同持有和分权持有,申请时还可以采取 基本住户 essential occupier,基本住户针对的是某些情形,如单亲家庭,和共同/分权持有不同的是,基本住户不是房产持有人,没有任何房产权益,最大好处就是基本住户方可以购买“第二套”房产并规避 ABSD 但是只有组屋持有人一方可以申请贷款。

购买流程 #

 新加坡的房产买卖、付款、贷款流程都是很正规标准、透明的,相关流程、费用(中介费,律师费,贷款费)、选房攻略统统都可以向房产中介咨询。

 因可能涉及重建,有地住宅的买卖比较复杂,参考  新加坡有地住宅 zero to hero

组屋 BTO #

HDB 官网有完整资料,可以直接到 HDB 总部去咨询。

网上也有很多信息
BTO 完整指南:抽签、贷款和单位类型
Applying For HDB BTO In S’pore - Balloting, Loans & Flat Types
购买组屋 BTO:2024 年详细分步指南
Buying an HDB BTO Flat in Singapore: A Step-By-Step Guide (2024) - MoneySmart Blog

二手组屋 #

总历时约 4 ~ 6 个月,详见:

如何买卖二手组屋(DIY)
·4163 字·9 分钟
新加坡房地产 HDB 组屋

省钱的招来了

新公寓 #

0. 预售,VIP 看样板房,热门公寓可能需要递交空白支票才有摇号资格
1. 开售,热门公寓排队摇号,订房当天:购房价格的 5%(作为订金),同时确定好房贷和律师
2. 1 ~ 2 周内:开发商将购房合同寄给律师行
3. 收到合同 3 周内:办理贷款,并去律师行签字
4. 签订买卖合同 2 周内:买家需支付购房印花税
5. 订房 8 周内:支付购房价格的 15%
6. 买家按照项目进度付款
7. TOP 通知交接,拿钥匙

新项目的付款进度(银行负责贷款发放,会通知买家):

付款进度阶段总额%
6 - 9 个月完成地基10%
6 - 9 个月完成混凝土架构10%
3 - 6 个月墙体完工5%
3 - 6 个月封顶5%
3 - 6 个月内部水电,门窗等完工5%
3 - 6 个月内部停车场、道路、下水道等完工5%
Temporary Occupation of Permit TOP25%
Certification of Statutory Completion CSC15%

二手公寓 #

总历时约 8 ~ 12 周:

1. 挑选您满意的房产,与卖家联络谈价,确定双方都能接受的价格
2. 出 OTP,支付 1% 的订金
3. 申请银行贷款,指定律师(同一家能同时处理银行贷款和 CPF,节省开支)
4. 商定交易完成日及细节,签署购房合同,贷款批准,14 天内执行 OTP 并支付 4% 首付款,期间买方可以放弃执行 OTP(一旦执行 OTP,买家如果选择不买,卖家有权利追诉所有损失或者强制要求交易进行)
5. 14 天内,支付印花税和律师费
6. 律师完成相关工作(和卖方律师完成合同,银行贷款,CPF 等)
7. 在交易完成当日(8-10 星期),支付尾款(购买价格减去首付 5%,房贷,CPF 等),房子 title 过户,拿钥匙(或者根据购房合同,例如可以延期交房如果带租约)

中介费用 #

房产买卖卖方中介费用买方中介费用
私宅2% ~ 4%0
二手组屋2%1%
房产出租租期屋主中介费用租户中介费用
租金 >$35002 年1 个月租金0
1 年半个月租金0
租金 <$35002 年1 个月租金1 个月租金
1 年半个月租金半个月租金

以上中介的佣金不是固定的法律条规,只是行业的普遍做法,具体的费用取决和中介的谈判以及拟定的中介协议。

常见的问题 #

一些常见的问题:

- 又大又老的组屋还值得买吗?
- 购买二手组屋还是等申请?
- 申请组屋/EC 还是私人公寓?
- 房价这么高了,还能买吗?
- 购买私人公寓还要保留组屋/EC 吗?
- 购买新公寓还是二手公寓?
- 夫妻两人合起来买还是一开始就单独购买?
- 商业或工业房产能否投资?

这些现实问题都是非常重大的买卖决定,和个人情况紧密相关,包括财务和风险承受,需要针对性具体分析,没有统一的答案。

最好的办法是向有“信誉”、有“经验”的房产专业人士咨询。

房产资讯 #

新闻 & 消息
 HDB eAlert Service
 URA Stay Connected
 房产 | 联合早报
房地产网站
 建屋局官网,涵盖所有组屋信息(一手/二手) HDB
 HDB 地图,查询组屋 HDB Map Services
 政府售地官网,包括招标地皮,过往成交价格等 Land Sales
 建筑管理官网,涵盖 110 家发展商、76 家建筑商,以及 350 个私宅项目的建筑质量评估 Building and Construction Authority
 最大的公开市场房产网站 PropertyGuru
工具 & 指南
 · 印花税计算器 Stamp Duty Calculator
 · 房贷额计算器 Mortgage Onboarding
 · 房产经纪人查询 ACEAS | Public Register
 · 2023 年最新房产降温措施 New Singapore Property Market Cooling Measures 2023, Latest Changes & TDSR

小结 #

“A good business is like a strong castle with a deep moat around it. I want sharks in the moat to keep away those who would encroach on the castle.”

新加坡房产护城河
  非常有限的土地资源
  增长的人口
  15 条房产监管降温措施
  政府主导房产市场和土地销售
  90%的拥房率
  政府组屋津贴
  国民家庭收入、存款,负债等金融状况一直处于非常健康的状态
  廉洁、高效、完善的政治和法治(包括房地产市场)
  专业、谨慎的财政、金融、经济政策(长期维持低利率房贷和强新元)
  开放的金融、海运、区域中心以及吸引外籍人士的长期国策
  一直致力持续、长远的国家规划和基础建设
重点
 对于普通人,房产仅次于终身大事,即是刚需也是最大笔的投资,做好功课

  对于普通人,一辈子房产买卖次数不多,20 年前买房有时代红利,容易赚钱,现在房价已经越来越贵,已经没有容错空间,第一套房产定位很重要,但是买房子和买股票一样,新手靠自己几乎是无法做出最佳选择

  房产市场也和股票市场一样,市场里充满了各种“牛鬼蛇神”,新手要么被“忽悠”,要么自以为是

  和任何投资一样,房产投资也是一门学问并且周期较长,和经历过市场验证+有信誉的专业人士建立信任(市场上真正成功的投资者都经历过“痛苦”的学习过程),天下沒有免费的午餐,相对于自己犯错的代价,这点成本完全可以忽略不计

新手关注 价格
高手关注 策略
大师关注 风险

#

常用房产术语

房产中的术语应该以英文为准,上面提到的一些常用术语:

术语解释
ABSD
Addistional Buyer Stamp Duty
买家额外印花税
Bank Loan商业银行房贷,比 HDB House Loan 更为灵活,有多种配套,分为固定利率和浮动利率两种,浮动利率是以 SORA 为基准,通常都有贷款锁定期限,贷款额受 LTV、TDSR、以及 MSR 限制
Black and White黑白洋房,殖民地时期遗留下来有历史价值的洋房
BSD
Buyer Stamp Duty
买家印花税
BTO
Built-To-Order
HDB 预购组屋制度,每年 HDB 有若干次 BTO 申请机会,HDB 有规定申请资格和程序
Bungalow洋房
Buyer Agent买方中介,CEA 规定中介不能同时代表买卖方,买方一般无需支付中介费
CCR
Core Central Region
中部核心区
CEA
Council for Estate Agencies
房地产中介官方组织,所有中介必须通过考试并且在 CEA 注册
Certificate of Title房产权证书,里面会标记房产种类,例如住宅 Residential 以及 产权期限 Tenure,可在 SLA 查询
COV
Cash Over Valuation
现金溢价,二手组屋的购买价格如果高出 HDB 官方估价(HDB 估价在购买价格商定之后),将由买家现金支付(不能通过贷款),目前 COV 占比约 15%,中位数大约在 3 万元,数量和数额都比过去几年大为减少。
Condo
Condominium
公寓
Corner Terrace排屋(角落头)
Decoupling割名操作,割名操作涉及房产持有人的贷款、CPF,印花税以及律师费等,购买房产时如何设置分权向中介询问清楚否则影响以后的割名操作。HDB 已经不允许组屋割名操作。
District新加坡划分为 28 个邮区
Down Payment购买公寓的首付金额
DPS
Deferred Payment Scheme
延迟付款计划,买家可以选择 DPS 在 TOP 后才开始偿还房贷
EC
Exective Condo
执公官公寓,HDB 推出,类似私人公寓,价格便宜(有政府津贴)
En bloc集体出售
Freehold永久房产,永久、999 年、或 99x 年
GCB
Good Class Bungalow
优质洋房
GFA
Gross Floor Area
总建筑面积
GLS
Govenment Land Sales
政府土地销售
GPR
Gross Plot Ratio
容积率
GST
Goods and Service Tax
消费税
HDB
Housing & Development Board
新加坡建屋局,也直接指代 HDB 发售的组屋
HDB Housing Loan
HDB 组屋贷款,建屋发展局提供固定利率贷款,比现行公积金普通账户 OA 利率高出 0.10%,长年固定在 2.6%。它适合寻求较低风险和稳定每月付款的个人,但是有一定的申请资格
HFE
HDB Flat Eligibility Letter
HDB 购屋资格通知书,准备购买 HDB 组屋前必须申请并获得批准: Application for an HDB Flat Eligibility (HFE) Letter
Inter Terrace排屋(非角落头)
Leasehold期房,一般 99 年
Letter of Offer银行发出的贷款批准合同
LOI
Letter of Intent
出租/购买意向书
LTV
loan-to-value
买家向银行申请房贷的最大顶限,由 MAS 规定,例如购买 100 万的房子,银行房贷 LTV 目前是 75%(HDB 房贷则是 80%),买家至多向银行申请房贷 75 万,如果已经有其它房贷,则更低。
Master Plan市区重建局发展总蓝图
Monthly Installment每月还贷额
MOP
Minimum Occupation Period
HDB 规定的最少居住期限,一般为 5 年,PLH 组屋为 10 年,具体规定参考 HDB 官网
Mortgage Loan银行房产贷款
MRT
Mass Rapid Transit
新加坡地铁
MSA
Monetary Authority of Singapore
新加坡金融管理局
MSR
Mortgate Servicing Ratio
贷款人每月总收入中用于偿还所有房贷(包括正在申请的)的比率,由 MAS 规定,目前为 30%,MSR 仅适用于组屋买家以及未满 MOP 的 EC 买家,例如借款人月收入为 $6000,则每月的房贷不能超过 $1800(6000 × 30% )
New Launch新开盘的房产
OCR
Outside Central Region
中部以外
OTP
Option to Purchase
购买意向书,买方在签署 OTP 时须付卖方一笔订金,二手私宅一般是房子价格的 1%,组屋的则是 1000 元;签署 OTP 可防止卖方在一定期限内,通常为 14 天,把房屋卖给别的人;如反悔,买方无须完成交易,但卖方可没收订金;而卖方一旦签署 OTP,除非买方无意完成交易,不然必须售卖房子。
Partly Furnished
Fully Furnished
部分装修/完整装修
PPI
Property Price Index
房地产价格指数,类似股票指数,跟踪特定市场在一段时间内房价走势的指标,URA 每季度更新一次(分别有 组屋 PPI,非有地私宅 PPI,有地私宅 PPI,商业住宅 PPI),表现最新的房地产价格趋势。PPI 采用分类抽样统计方法计算(房产的种类,产权,完成情况,地区等)。
Property Tax房产税
PSF
per square foot
尺价
RCR
Rest of Core Central Region
中部其它
Refinance银行房产贷款重新配套(不同银行)
Repricing银行房产贷款重新配套(同一间银行)
Resale二手房产
S&P
Sales & Purchase Agreement
买卖协议,买方决定行使购买意向书 OTP,双方就进入买卖协议,签署买卖协议的当天,就是所谓的购买日期;购买日期在新加坡十分重要,因为房子在特定的时间里脱售,就需要支付一定的卖方印花税;签署买卖协议时,买方也须支付另一笔订金,一般是房子价格的 9%。两笔订金加起来,就等于房子价格的 10%;签署买卖协议前,买方律师也会展开调查,确保无破产债务记录、产权屋契确实等。
SBF
Sale of Balance Flats
HDB 把 BTO 剩余的房子(因各种原因)集中起来出售,由于 SBF 已完全建成或接近完工,因此与普通 BTO 相比,等待时间要短得多,BTO 是五年而 SBF 被压缩到大约一年半到三年。
Seller Agent卖方中介,CEA 规定中介不能同时代表买卖方,卖方一般需支付中介费 2-4%
Semi-D半独立式排房
Shop House店屋
SLA
Singapore Land Authority
新加坡土地管理局
SORA
Singapore Overnight Rate Average
新加坡银行隔夜拆借利息
SSD
Seller Stamp Duty
卖家印花税
Stamp Duty印花税
Sub-sale转售房产,指的是原始买家购买了新开盘的物业,但在单位完工之前将其出售给另一位买家。和 Resale 二手房产的区别是转售房产脱售发生在开发项目完成之前或在法定完工证书 CSC 签发之前,原始买家还没有拿到该物业的合法所有权。转售的原因一般是原始买家财务出现问题,或者市场繁荣,急于脱售实现利润,然后购买下一房产。
TDSR
Total Debt Service Ratio
总负债比率,进一步影响买家向银行申请房贷的最大顶限,由 MAS 规定,目前是 55%,借款人每月开销加上所有贷款(包括房贷)不得超过每月总收入的 55%,例如新加坡家庭月收入中位数位 $10,869,每月支出及贷款额不能超过 $5977.95(10869 × 55%),假设平均每月支出 $2500,以及其它贷款 $1000,则每月房子的按揭贷款还款额不能超过 $2477.95。借款人可以通过延长贷款期限来降低每月按揭房贷金额,以满足 TDSR,组屋贷款上限为 30 年,私人住宅为 35 年,购买房产前可向银行询问自己所能贷款的上限。
Tenancy Agreement租约
TOP
Temporary Occupation Permit
临时入伙证(TOP)允许居民在其余配套设施完成之前搬入(拿钥匙),例如,居住单位已经完工,但是游泳池和烧烤区等共享设施可能还需要施工。
TownHDB 27 个市镇
URA
Urban Redevelopment Authority
新加坡市区重建局
HDB 房贷 vs 银行房贷

HDB 房贷额度较高 80%,低息时期比银行浮动利率高,但是没有银行的没有限制(如锁定期、本金,也可以转去银行房贷),但是有 申请条件限制

HDB Loan HDB 房贷Bank Loan 银行房贷
Downpayment 首付房价的 20%,首笔 2.5%,拿钥匙 17.5%,可使用 CPF 普通账户 OA 支付房价的 25%,首笔 2.5%,拿钥匙 22.5%,其中至少 5% 必须以现金支付
Min/Max Load Amount 最低/最高贷款额度最高 80%最高 75%,最低一般要求 10 万
Interest Rate 利率常年固定 2.6%通常有固定和浮动两种配套,浮动配套和 SORA 挂钩
Lock-in Period 锁定期通常有一年、两年、三年配套
集体出售 En bloc

即使房产期限未到,私人房产只要经过集体同意(整个项目里,每个单位/业主都有一定的股份比,房子大的业主拥有更大的股份比,10 年以上的项目,同意的股份数要超过 80%,10 年内的则是 90%),发展商仍然可以向政府申请在原有的土地上重新开发(如果是 leasehold 房产,需要向政府缴纳费用补足 99 年),如果出售成功,集体出售的居民将从发展商获得一笔赔偿(开发商将提供比业主在公开市场上单独出售公寓的价格高出 30% 至 60% 的价格)。

和私人公寓不同的是,老旧组屋的集体出售则由 HDB 直接决定(不需要居民投票同意) - The Selective En bloc Redevelopment Scheme ( HDB | SERS),被选中 SERS 等于中了大奖,HDB 至少提前五年通知业主,业主可以优先获得新的组屋购买权,或者获得一笔赔偿然后在公开市场上购买。SERS 都位于极佳的位置,目前只有极少数老旧组屋属于 SERS: HDB | SERS Projects。老旧组屋也可以反向 HDB 提出集体出售的申请 - Voluntary En-bloc Redevelopment Scheme (VERS),目前还没有 VERS 成功案例。

股份比是如何确立的?

如果一个公寓开发项目共有 500 股份,而其中一个公寓单位的股份为 5,那么该单位的所有者将被视为拥有该开发项目 1% 的股份。发展商聘请的测量师会为每个单位分配股份比,然后发展商将建议的股份价值分配提交建筑署署长 COB。在开发商出售单位之前,必须征得 COB 同意每个单位的股份比。一旦物业产权申请登记,单位的股份比就不能改变,除非出现错误或者将来分割/合并地段。

COB 有一套指导方针来帮助开发商分配股份比:

面积股份数
< 50m²5
51m² - 100m²6
101m² - 150m²7
151m² - 200m²8

股份比决定着管理费的多少和集体出售时的投票权,也影响着集体出售时整体收益的分配 - 有几种方法决定了整体收益的分配,包括股份比、建筑面积和市场估值。

集体出售 En bloc 的秘诀

GEP & 名校附近的公寓

在新加坡,小六会考的重要程度相当于中国的高考。新加坡教育部已经取消了小学排名,但民间还是有流传,网上可以查到。公认的顶尖传统名校包括 9 所 GEP(Gifted Education Programme 小学天才班)名校,15 所 SAP(Special Assistance Plan)名校。

Gifted Education Programme GEP
GEP 是新加坡的一项学术计划,旨在确定每学年中智力突出的前 1% 的学生。测试基于语言、数学和空间能力(在小三由两轮测试确定)。GEP 的学生将使用和主流不同的的教材大纲,师生比例通常为 4:1 或 5:1。
Special Assistance Plan (SAP) Schools
SAP 学校更加重视中国语言和文化的学习,大多数 SAP 学校隶属新加坡福建会馆,并得到政府特别财政资助。

根据教育部 MOE 数据,一些最受欢迎(申请率)的小学:

小学地区类型GEPSAP
Nanyang Primary School 南洋小学Bukit Timah
Catholic High School (Primary) 公教小学Bishan男校
Tao Nan School 道南Marine Parade
Nan Hua Primary School 南华Clementi
Saint Hilda’s Primary School 圣希尔达小学Tampines
Henry Park Primary School 亨利Bukit Timah
Anglo-Chinese School (Primary) 英华小学Novena男校
Raffles Girls’ Primary School 莱佛士女小Bukit Timah女校
Pei Hwa Presbyterian Primary School 培华Bukit Timah
CHIJ St. Nicholas Girls’ School 圣尼哥拉Ang Mo Kio女校
Ai Tong School 爱同Bishan
Rosyth School 乐赛Serangoon
Kong Hwa School 孔华
Poi Ching School 培青Tampines
Holy Innocents’ Primary School 圣婴Hougang
MarisStella High School(Primary) 海星Serangoon男校
Rulang Primary School 孺廊Jurong West
Pei Chun Public School 公立培群小学Toa Payoh
Singapore Chinese Girls’ Primary School 新加坡女小Novena女校
Kong Hwa School 光华Geylang
Hong Wen School 宏文Kallang
Red Swastika School 万慈Bedok
Methodist Girls’ School (Primary)Bukit Timah
Chongfu School  崇福Yishun

排名每年略有不同,但前 20 保持不变。

名校附近的公寓不完全列表:







新加坡税收制度

为吸引全球富豪和资本,和香港一样,新加坡维持较低的资本利得税和企业税,但和香港不同的是新加坡不严重依赖于土地收入。在新加坡的政府支出中,约 80%来自税收,这主要包括企业所得税、个人所得税和消费税,其余 20% 来自净投资回报贡献 NIRC (Net Investment Returns Contribution ) 。

2016 年:


2022 年:

新加坡政府收入
新加坡的税制基石-消费税:可以说,新加坡的消费税几乎是全球最低的,在上调后,9%的个人消费税仍稍微低于许多发达国家
财富税公平化:有人认为,应该对高收入的富人,收入课以重税。不过,精明而富有的高收入者,通常会找办法来降低纳税,富人比穷人更有资源来找方案。新加坡的税制系统,强调公平化,因为每个人对国家的财政收入都有责任。对有贡献的国人,政府都要考量到。然而,对于有消费能力的富人征收的财富税,尤其对豪宅,豪车的课税,政府毫不手软。对于高收入富人,直接通过个人所得税和产业税,以及间接的消费税,他们缴纳的财富税对新加坡贡献很大。目前,新加坡收入最高的 10%的国人缴付的个人所得税金额,占所得税总收入的 80%。政府对富人的征税始终持谨慎态度,包括遗产税和资本利得税(capital gain tax)等, 主要担心这会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。
应对全球最低税率,仍然提高竞争力:亚洲各国都在争夺人才,但在人口、经济状况和经营便利性方面,新加坡与香港最相似,经常被视为互相竞争的国际都市。目前,新加坡的企业税(corporate tax)税率为 17%, 香港为 16.5%(英国 19%、台湾 20%、美国 21%、印尼 22%、中国 25%),可以说是全球最低的。
国家储备NIRC 是新加坡储备产生的长期预期回报的持续收入来源,主要是淡马锡 15 年前开始在海外投资,每年收入小的一半(49%)放入国库,多的一半(51%)用于政府预算开支,这是一笔相当可观的政府收入。NIRC 已经成为新加坡每年财政收入的最大来源之一,占总财政收入的 20%。以实际金额来说,在 2022 财年是 216 亿余元。在 2023 财年的预算中则达到 234 亿 8000 万元,比前一年增加了约 8.7%。和政府的各项税收比较,2022 财年的 NIRC 仅次于公司税税收(227 亿元),但远超过个人所得税(153 亿元)和消费税(144 亿元)。国家储备金无疑是新加坡极其重要的战略资产,可以比喻为一只能下金蛋的鹅。政府和个人一样,需要懂得积累财富,通过投资再创造财富/钱生钱,这是另一项核心竞争力,非常精彩的总理李显龙独家访谈: PM Lee shares inside story of the reserves part1 part2 part3


政府土地收入/总收入

财政年新加坡(SG M$)香港(HK M$)
201715,761/107,834 = 14.61%-
201814,840/104,248 = 14.23%116,861/427,948 = 27.31%
201914,043/120,348 = 11.67%141,728/463,637 = 30.57%
20207,482/91,628 = 8.17%88,713/388,325 = 22.85%
202112,670/111,210 = 11.39%143,044/566,060 = 25.27%
202213,332/122,735 = 10.86%69,928/486,908 = 14.36%
202317,212/133,591 = 12.88%-
新加坡 vs 海外房产

新加坡是优质资产的宝地,不会暴涨,但稳定、长期上涨,上面分享了底层逻辑,而且已经被市场资金证实。房产属于较长期的投资,不是家里有矿不太建议海外投资,不稳定因素太多,币值波动就能让资产血亏。

邻国的马币从 2005 年至今对新币已跌去近 60%:
英镑已跌去超 40%:
越南盾则超 100%:

著名的“森林”快 10 年了,房子“半价”还无人问津:


好的房产项目不用拼命打广告,本地人早就抢光了,轮不到忽悠外国买家(例如新加坡政府必须出台强力的房产监管降温措施)