新加坡有地住宅 zero to hero
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一文全面了解新加坡有地住宅
有地住宅是新加坡房产类型中非常特别的一类，稀缺性，只能公民购买，高增值，门槛高，非大众市场。
有地住宅类型 #
对于普通人，房产仅次于终身大事，一文全面了解新加坡房产（长文）
文中提到新加坡有地私宅通常指的的是：
- 排屋 Terrace House
- 半独立式排屋 Semi-D
- 洋房 Bungalow/GCB
店屋 Shop House 一楼可用于商业用途，而上层可用于办公室、酒店或住宅，在新加坡具有历史意义，集中在市中心地带，市场上少且贵，店屋的产权分为：商业，住宅，商住混合三种，店屋属于有地房产，商业产权的店屋，外国人经 SLA 同意，仍可购买。这里不讨论店屋的情形。
根据新加坡市区重建局 URA，不同的分类如下：
按土地类型 #
分层有地住宅 Strata Landed 占据了一个共同的开发地点，具有共享的公共设施和一个车辆出入口，URA 对 Strata Landed 有详细的标准设置（地点，单位数量，空间，阳台，边界，边界墙等），详见 Advisory Notes
由于 Strata Landed 是坐落在公寓内，所以土地的所有权和日常维护管理由公寓物业公司 MC （The Management Corporation）负责。公寓的整块土地下标明属于各个单位的份额以及共同拥有的面积（多人共同拥有一块地的所有权）。
2014 年的新指南，Strata Landed 必须预留 45% 的场地面积作为公共空间和设施。在这 45% 中，至少有 25% 必须是绿色植物。只有 40% 的场地面积可用于计算住宅单元的数量。“从那时起，开发商开发 Strata Landed 的动力就减少了”。
纯有地住宅 Pure Landed 就是单独拥有一块土地所有权，土地的拥有权和日常维护完全由业主自己负责，业主也有权利推倒重建。
按房子类型 #
排屋 Terrace House #
排屋 由一排至少 3 栋住宅组成，共用一堵墙，面积要求至少 80 平米，宽度至少 8 米。中间普通排屋 Inter Terrace 有 2 种类型，类型 I 基于标准的道路间距规定（依不同类型的道路间距不同），类型 II 要求边界墙高 2 米，角落头类型 Corner Terrace 的要求更高。
半独立式排屋 Semi-D #
半独立式排屋 Semi-D 由一对 2 栋房屋的一半组成，它们之间由 1 堵公共墙隔开。这堵墙可以位于一栋房子的旁边或后面（左右靠或背后靠）。半独立式住宅的较小一方面积要求至少 200 平方米（2153 平方呎），左右靠半独立式房屋的较小一方宽度至少 8 米，背后靠半独立式的较小一方宽度至少 10 米。
普通洋房 Bungalow #
普通洋房 Bungalow 面积和宽度分别至少为 400 平方米（4,360 平方呎）和 10 米。屋子的最大 场地覆盖率 Site Coverage 为 50%。
优质洋房 GCB #
优质洋房 GCB 的面积至少 1,400 平方米（15,070 平方呎），宽度至少 18.5 米，深度至少 30 米，并且不能超过 2 层高（不包括阁楼和地下室），屋子的最大场地覆盖率为 40%。GCB 只能坐落在 URA 规定的 39 个特殊地区 gazetted areas，包括 Cluny Hill，Nassim Road，Leedon Park，Caldecott Hill Estate，King Albert Park and Windsor Park。这些是 GCB 的关键性指标 - 现有的所谓 GCB 不是统统都满足 URA 的标准。
GCB 是新加坡富豪的标志。过去二十年，GCB 土地均价 2002 年 $450，到了 2023 年 D9/D10/D11 黄金地段 GCB 的地价已经达到了 $4,000 的门槛。
按地契类型 #
有地住宅也是分 leasehold（99 年） 和 永久（freehold、999 年、99x 年），虽然 leasehold（99 年） 的占比非常非常小。
重建 #
重建种类 #
有地住宅的重建可以是个非常复杂的建筑工程，根据工程大小分为三种等级：
| New Erection/Rebuilding 新建 | 推倒原有的建筑重建 |
| Reconstruction 改建 | 改建后将增加的 GFA 超过原有的 50%，包括加换外墙、建造新梁，增加一层 |
| Additionals and Alterations（A&A） 加建/修建 | 不改变房屋现有结构的小型翻新，其中包括增加夹层楼、更换墙壁、增加隔墙、增加阁楼以及其他维护工作，增加的 GFA 不能超过原有的 50% |
当以下情形发生时，无论增建的面积是否超过 50%，都被视为新建：
- 增加楼层的高度，包括改变屋顶的任何部分；
- 房子类型的改变，如 半独立合并为洋房 或 洋房拆分成半独立；
装修 renovation
规划和规定 #
在新加坡，所有的私宅重建工程事宜均需 政府部门（URA、BCA、PUB、LTA、SCDF 等）批准，各政府部门制定新加坡国家发展相关的规划和规定（可购买查询）。在进行任何重建工程前，必须了解相关的事项：
| 发展规划和规定 | 描述 |
|---|---|
Special and Detailed Control Plans SDCP | SDCP 包括多个发展规划和规定 - 有地住宅区 Landed Housing Areas，街区建筑 Street Block，包络控制 Envelope Control，建筑高度 Building Height 等。SDCP 可以在 Master Plan - URA SPACE 查看： |
| Landed Housing Areas | 有地住宅区分为四种： - GCB - Bungalow - Semi-D - Mixed 如果改变原有地住宅类型时必须注意：排屋只能建在 Mixed 区，Semi-D 可以建在 Semi-D 和 Mixed 区，洋房 Bungalow 可以建在所有的区。  |
| Street Block and Envelope Control Plans | 街区建筑规划 Street Block 和包络控制 Envelop Control 包括各种建筑规定： - 楼高：两层最大总高度为 12 米，三层为 15.5 米 - 退台 Setback - 夹层 mezzanine floor，阁楼 attic，地下室 basement 规定，详见 URA 网站，例如 Semi-D Envelope Control Guidelines |
Road Line Plan RLP | RLP 是土地管理局 SLA 土地测量部批准的地籍数据直观地显示道路信息，包括： - 道路预留线路（用于将来修建新道路或者升级现有道路）； - 道路预留所需的土地； - 道路名称以及类别； 紧邻道路预留线路的有地房产将会受到影响： - 如果不进行任何扩建或翻新，没有任何影响，当政府决定建造或开发道路是将购买该地块，任何进入预留道路而受影响的建筑/房产需由业主进行处理； - 如果进行重建，任何延伸至道路预留区的部分都需交还国家，如果该地产是由开发商收购，开发商在拟议开发项目时已经将受影响土地的面积考虑在内，购买这些房产单位的潜在买家不必担心的道路预留问题，因为已经剔除了。 要准确了解作为道路预留的土地尺寸，可以聘请有执照的土地测量师，测量师还可以检查物业上任何结构的状况，以确定是否有任何建筑活动抵触道路预留。Sixth Avenue，Mountbatten Road，East Coast Road， Upper Aljunied Road，Holland Road，等道路容易受到 RLP 的影响。 可在网站 INLIS 上购买到 RLP。 |
Rail Protection Plan RPP | RPP 使用土地管理局 SLA 土地测量部批准的地籍数据以图形方式显示地铁 MRT/LRT 线路、安全区、走廊、预留区，基本上是政府为保护地铁线而制定的所有道路信息，RPP 仅适用于距离地铁线路/车站/走廊一定距离的房产，对于这些房产，任何开发和结构工程都将受到更严格的规定。 |
Sewerage Interpretation Plan SIP | SIP 是污水收集资料图，显示公共污水渠或抽水总管的位置及路线，如果您的私宅内有公共下水道管线，则需将其纳入重建设计中，专业工程师 PE 必须为房屋内的公共下水道管线设计钢筋混凝土 RC 沟渠，这意味着新家的建造成本更高。 |
Drainage Interpretation Plan DIP | DIP 表示排水储备或为未来排水计划预留的土地，将指示该地区的最低平台级别 Minimum Platform Level （MPL），需要咨询 PUB 后确定房屋是否位于洪水易发地区，因为对洪水易发地区的地点有特殊要求，这意味着房子的地面与外部道路平面相比，可能要高得多。 |
| BCA as-built Arch and Structural Plans | BCA 的建筑规划图主要适用于 A&A 或改建工程，如果是新建则不需要，因为 A&A 或改建工程情形下，你的建筑师和工程师将不得不使用现有的房屋结构，他们要对这些建筑规划图进行彻底检查以有助于业主确定现有结构是否适合 A&A 或改建。 |
建筑要求 #
URA 对各类有地住宅有具体的建筑要求 Prevailing Planning Controls for Landed Housing：
并提供了详细的指导手册 Residential Handbooks，例如：
退台 Setback #
退台遵循的原则是 Street Block Plans > Road Line Plan > Setback from the boundary
Street Block Plans 是最高等级的退台规定（新加坡有 85 个）：
新加坡道路类别：
| 道路级别（高 → 低） | 种类 | 路名例子 |
|---|---|---|
| 1 | Expressway | Expressway, Parkway, Highway |
| 2 | Semi-Expressway | Expressway, Parkway, Highway |
| Major Arterial | Boulevard, Avenue, Way, Drive | |
| 3 | Minor Arterial | Drive, Road, Street |
| 4 | Primary Access | Drive, Road, Street |
| 5 | Local Access | Walk, Lane, Link |
道路的级别越高，道路危险性也越大，从住宅入口到道路边界的缓冲区 Buffer 和退台 Setback 也要延长。URA 对不同的住宅有详细的规定。
排屋 Terrace House |
半独立式排屋 Semi-D |
普通洋房 Bungalow |
土壤检测 Soil Testing #
建筑工程进行前，必须对土壤进行检测，以确保土壤适合房子的用途和设计（如需要打桩），土壤检测包括：
- 土壤含水率
- Atterberg 极限测试
- 土壤比重
- 土壤干密度
- 压实测试
地下室 Basement #
如果修建地下室，则有可能影响任何现有的下水道管线和地铁线，需要购买 SIP，这有助于定位公共污水系统及其路线，并和建筑师一起解决，地下室的修建还需符合 PUB 要求。
此外，地下室也不能侵占 RLP 中的边界。某些低洼地区的地下室，可能还有额外要求，例如完全封闭。
入口扩建 Entrance Extension #
此类修建涉及和需要改变公共财产，例如道路、排水沟和树木，需要获得 LTA、NParks 和 PUB 的批准。
包络控制 Envelope Control #
简单说，包络控制 Envelope Control 是关于建筑物整体立面的规定 - 高度、夹层、阁楼、地下室，各类有地房产的包络控制参考 URA 网站提供的 Residential Handbooks。
重建费用指引 #
除了建造成本外，还涉及的费用：
| 费用 | 描述 |
|---|---|
| Submission 服务费 | 包括顾问费（建筑师、专业工程师等）、土壤调查、地形测量、计划处理费以及与各个当局的服务费，$80k~120k |
| Mechanical & Electrical Services M&E 机电服务 | 包括电气 $30k-80k、管道 $25k-45k、空调 $20k-40k、下水道和沙井的搬迁（如适用）$80k-120k 等 |
| Structural and Building Elements 结构和建筑构件 | 结构构件包括柱/梁、楼板/RC 墙、楼梯等，费用 $200k~250k；窗户、门、玻璃制品、油漆、人工等建筑元素的 psf 价格在 $160-190 之间；如果您安装乘客电梯，则可能需要额外花费 $60k-125k，具体取决于类型和高度，安装的典型成本约为 $100k。 |
| Material 材料 | 大理石、均质瓷砖、镶木地板、木材，它们的费用在 $150k-300k 之间 |
| Interior Design 室内设计 | 木工、特色墙、厨房橱柜、衣柜和设计，这通常在 $180k-300k 之间 |
| Essential Material 基本材料 | 包括五金、马桶、灯、家具、窗帘等 |
重建许可证 #
在重建开始之前，除室内装修工程外，所有建筑工程均需获得当局的批准，如果室内装修涉及结构工程、增加总楼面面积等，则仍需获得当局的批准。要将重建的工程规划提交给 BCA 和 URA 审批，URA 提供了哪些需要申请重建规划许可 Planning Permission 的指南 Land-titled Residential：
| 室内需要的许可证 | 描述 |
|---|---|
| Enlarging the rooms 扩大房间 | 不需要规划许可证 |
| Relocating the rooms 搬迁房间 | 如果不改变主要住宅用途，则不需要规划许可证 |
| Balconies 阳台 | “开放式阳台”需要，但带有窗户或玻璃面板的封闭式阳台不需要 |
| Car porch roof 汽车门廊屋顶 | 如果符合汽车门廊要求，则不需要 |
| Doors and windows 门窗 | 如果改变窗户的位置，并不增加建筑面积，不减少退台，并则不需要规划许可证 |
| Roof 屋顶 | 如果屋顶的高度没有增加，则不需要规划许可证 |
| 室外需要的许可证 | 描述 |
|---|---|
| Boundary wall 边界墙 | 如果墙体不高于 1.8 米，则不需要规划许可证 |
| Earthworks (excavation, formation of new slopes, etc.) 土方工程（开挖、新的斜坡等） | 需要规划许可证 |
| Enclosures (gates, walls, fences) 围栏（大门、墙壁、栅栏） | 如果低于 1.8 米，则不需要 |
| Meter compartment 电表室 | 不需要 |
| Pavillion 亭子 | 需要 |
| Swimming pool 游泳池 | 如果不改变池的大小或现有退台，则不需要 |
重建可能需要获得政府机构的批准和许可证：
有地住宅的市场 #
有地房产最大的吸引力之一是您将永久拥有的土地空间，在土地资源有限的新加坡，这是可以永恒保值的资产，也是本地人渴望得到的资产，而且有地住宅黏性很大，造成有地住宅非常稀缺。
CCR（D9、D10、D11） 的有地住宅价格非常高，如果需要贷款，月供一般要 7、8 万新元，所以购买者基本都是生意人或者高端人士，不需要依赖贷款。
第 19 邮区/D19 （实龙岗 后港 榜鹅 盛港）拥有新加坡最大的有地住宅库存区，该地区共有 11,500 个有地住宅，大约 800 栋洋房、3,000 栋 Semi-D 和 7,500 栋排屋。
第 15 邮区/D15 （安柏 如切 加东 马林百列 丹戎禹 实乞纳）是新加坡买家最喜欢的地点之一，是新加坡第二大有地住宅库存区，共有约 9,400 个有地住宅，大约 1,600 栋洋房、2,500 栋 Semi-D 和 5,300 栋排屋。
| 最便宜的有地住宅地区（不完全列表） |
|---|
MacPherson Garden Estate (D13) |
Opera Estate (D15) |
Paya Lebar Gardens (D19) |
Thomson Garden Estate (D20) |
Woodlands Park （D25） |
购买时要考虑什么 #
| Strata Landed？ |
|---|
| 不建议 |
| Leasehold Landed？ |
|---|
| 不建议 |
| Land Title？ |
|---|
| 进行地产所有权的核实 INLIS，所有权提供土地边界的详细信息，以及影响土地使用的限制，避免侵入他人土地财产或者国有土地等法律问题 |
| Floor Plan 结构平面图？ |
|---|
| 可以从 BCA 购买有地住宅的结构平面图或者让卖家提供 |
| 了解必要的规定和规划（特别是需要重建）？ |
|---|
| 在新加坡购买有地房产时，这一步是最关键的步骤之一，各个政府部门有各种规定和规划，只需支付少量费用即可购买。检查这些规定和规划可以帮助您在购买时做出更明智的决定，参考 规划和规定。同时检测当前的房产是否有进行过非法的改装，非法改装的部分也不会在房屋保险范围内。 |
| 如何选择新旧有地住宅？ |
|---|
| 根据新旧以及改装工程大小，四种不同类型的有地私宅： |
| 屋龄 | 花费 | 时间 | |
|---|---|---|---|
类型 1 | 老年房产：新建 超过 30 年 | 新建：2 百万 ～ 3 百万 或更高 排屋：$350 ～$450 psf Semi-D：$400~$500 psf | 18 ~ 24 个月或更长 |
类型 2 | 中年房产：改建/加建/修建 20 ～ 30 年 | 改建/修建：80 万 ～ 1 百万 $200 ～ $250 psf | 6 ~ 16 个月 |
类型 3 | 青春房产：装修 少过 15 年 | 装修：20 万～ 50 万 $160 psf | 6 ~ 9 个月 |
类型 4 | 全新房产：直接入住 刚建成 | 🈚️ | 🈚️ |
| 重建？ |
|---|
| 重建可以最大化土地可建筑面积，一定要有比较靠谱的承包商/建筑师进行现场评估，包括准确的工程预算，参考 建筑要求，重建费用可以向银行申请贷款（不同于房产贷款），购买预算还应包括重建期间，外面租房费用（～ 3 年）。 |
| 其它费用？ |
|---|
| - exterior painting 外墙涂装 - pest control 害虫防治 - 有地房产的维护开销 ↓ |
| 其它注意事项？ |
|---|
| 地基 & 结构裂缝地基对房屋至关重要，地基受损可能突出表现在未对齐的墙壁、窗框和门，以及房屋中的裂缝，必须进行“专业评估”，真正裂纹比肉眼看到的要大，结构构件（楼板、柱子和横梁）的裂缝是危险的。 |
| 防水 & 漏水应不惜一切代价避免屋顶漏水问题（天花板变色、墙壁斑点、出现污渍/霉菌/藻类），它们需要大量的钱来修复，如果存在，进行“专业评估”，让以前的主人修复它。几乎所有老房子都有一点水问题，有时这些问题是季节性的，只在大雨的情况下发生，但大多数时候都是防水的，季节性问题通常更难解决，因为它们主要是由水倒流引起的 - 屋顶排水沟可能无法应对大雨负荷并导致水位上升，然后积水流入周围的缝隙，导致水进入房屋。防水材料最多只能维持 10 年，通常浴室有长短期两种做法，一是拆除重做，二是铺填纳米防水材料。 |
| 白蚁新加坡有地住宅还比较常见的问题 |
| 石棉石棉是 1990 年之前用于建造房屋的天花板中的纤维，这些纤维对不幸吸入的人来说是致癌的，所以老房子需要检测。 |
| 检查管道、电气和 HVAC 系统的状况，并非所有的地方电力都相同，如果考虑增加电梯、EV 充电桩、大功率烤箱等，就要考虑是否增加电网的电力。 |
| 检查消防安全系统也很重要，例如烟雾探测器和灭火器 |
| 检查消防雷装置 |
| 土壤松散或松软的土壤可能需要安装钢板桩，以便挡土和开挖支撑，但无论哪种方式，它都会花费一笔大钱，可以向邻居询问他们的建造情况，但最好聘请土壤分析专家进行研究。 |
| 湿气常见于有地下室的有地房产中，一些明显的迹象包括房屋中出现渗漏或霉菌生长，应不惜一切代价避免。 |
| 室内电梯如果有老人家，需要考虑安装电梯。 |
开销清单 #
- Monthly Mortgage 每月按揭贷款
- Home Insurance 房屋保险
- Utility Bills 水电费
- Property Tax 房产税
- Swimming Pool 游泳池：每月 $300 ～ 400
- Lift 电梯：每月维护费 $200 ~ 250，每年运营许可证 PTO $400 ~ 650
生活考量 #
- 停车位
- 不速之客
- 建筑杂音
- 通风/热