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集体出售 En bloc 的秘诀

·2262 字·5 分钟
新加坡房地产 集体出售 En bloc 公寓
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集体出售 En bloc

即使房产期限未到,私人公寓只要经过集体同意(整个项目里,每个单位/业主都有一定的股份比,房子大的业主拥有更大的股份比,10 年以上的项目,同意的股份数要超过 80%,10 年内的则是 90%),发展商仍然可以向政府申请在原有的土地上重新开发(如果是 99 年房产,需要向政府缴纳费用补足 99 年),如果出售成功,集体出售的居民将从发展商获得一笔赔偿(开发商将提供比业主在公开市场上单独出售公寓的价格高出 30% 至 60% 的价格)。

和私人公寓不同的是,老旧组屋的集体出售则由 HDB 直接决定(不需要居民投票同意) - The Selective En bloc Redevelopment Scheme ( HDB | SERS),被选中 SERS 等于中了大奖,HDB 至少提前五年通知业主,业主可以优先获得新的组屋购买权,或者获得一笔赔偿然后在公开市场上购买。SERS 都位于极佳的位置,目前只有极少数老旧组屋属于 SERS: HDB | SERS Projects。老旧组屋也可以反向 HDB 提出集体出售的申请 - Voluntary En-bloc Redevelopment Scheme (VERS),目前还没有 VERS 成功案例。

秘诀 #

毫无疑问,集体出售能获得比公开市场更丰厚的利润,买家如何挑出有可能集体出售的房子呢?集体出售成功的唯一底层逻辑是开发商必须觉得有“利”可图,而且这个“利”越大越好,下面几点都是围绕这个“利”:

秘诀 1 地点好
地点是购房的首要因素,如靠近地铁站,学校 1 公里内,海边,公园,各种设施,等。毫无疑问 D9/10/11/15 是历史集体出售成功最多的区域:

秘诀 2 缺地
和秘诀 1 关联,通常好的地点热门,已经基本早早开发完毕,如果该地点有非常强烈的买家需求同时缺地(供不应求),开发商肯定非常感兴趣。

秘诀 3 价格差
和秘诀 2 关联,好的地方不只缺地还缺少房源(卖出的少),导致房价人为抬高,这样和老的房子相比,价格差距就很大。例如 psf 均价 $2500,而老房子只能卖 $1500,市场溢价越高开发商有利可图的空间越大。

秘诀 4 老、大、破
和秘诀 3 关联,通常超过 30/40 年以上的老大破公寓机会很大。旧的设计通常土地还未被充分使用(空地多,停车场,楼层高度等),重新开发后有利可图空间越大。

秘诀 5 Freehold
和秘诀 4 关联,和 99 年房产相比,Freehold 项目不存在 balas 曲线 ,开发商买的是地不是盖在上面的房子,收购价对标的是市场土地价格而不是房价。不过市中心黄金地段 99 年的项目依旧是非常稀缺的资源,仍有集体出售的可能。

秘诀 6 适当的公寓项目
太小或太大的项目都不是最好,太小则对开发商吸引力不足,太大(例如收购价超过 10 个亿新币)对开发商风险性过大,成功案例中 2/3 是少过 100 个单位。相对而言,巨型公寓项目包含的单位类型、尺寸五花八门,居民期望分歧比较多,不容易通过协商(集体出售需 80% 居民同意)。集体出售是一个漫长复杂的过程 ,如果之前已经有过 2-3 次集体出售尝试的,表示居民已有集体出售的共识,成功几率比较高 - “失败乃成功之母”对集体出售有效。

过去集体出售“失败”的最贵/最大的项目:

项目  地区#单位时间SG$
Mandarin GardensD1510002018 年 11 月27.9 亿
Pandan ValleyD216232018 年 9 月26 亿
Braddell ViewD204382019 年 8 月20.8 亿
Pine GroveD216602023 年 9 月19.5 亿
The Dairy FarmD274772018 年 9 月16.8 亿
Laguna ParkD155272019 年 4 月14.8 亿

至今最大的集体出售成功的项目是 Farrer Court Estate(13.38 亿),现在的 d’Leedon,过去集体出售“成功”的最贵/最大的项目:

项目   地区#单位时间SG$
FARRER COURTD106182007 年 6 月13.38 亿
PACIFIC MANSIOND92902018 年 3 月9.8 亿
TAMPINES COURTD185602017 年 8 月9.7 亿
TULIP GARDEND101642007 年 6 月9.68 亿
AMBER PARKD152002017 年 10 月9.61 亿
CHUAN PARKD194462022 年 7 月8.9 亿
PARK WESTD54362007 年 6 月8.41 亿
LEEDON HEIGHTSD103142007 年 4 月8.35 亿

最后也是最重要的一个秘诀 7

If you are thinking about this, you have probably missed the boat.

换句话,当你意识到并认识到这个机会时,为时已晚。集体出售已经不再是什么新鲜的概念,现在市场的资讯很充分,大家都盯着之前失败的公寓,而且无论是否经过集体出售的尝试,业主都知道房子潜在的市场价格。位于最好邮区 D9/10/11/15 的老公寓溢价已经越来越高,而且租金远不能抵消月供,买入后能够蛰伏若干年等待市场的孕育成熟(新加坡集体出售的周期大约是十年),伴随新加坡的降温措施(2013 年、2018 年、2021 年、2022 年、2023 年),开发商变得更为谨慎,集体出售目前相当温和

另外,购买这类老公寓的其它代价:

 由于房子老旧,通常都需要另外花一笔不小的费用来装修和修缮;
 每个月的管理费较高;
 和附近新公寓相比,出租竞争力弱;

一个周期中能成功集体出售的还是占少数,如果尝试失败,必须过 2 年才能再次尝试,所以要有长期心理和经济上的准备,耐心 = “钞”能力。

流程 #

下一个? #

 市区(不完全列表)

项目地区#单位最近 PSF最近 成交价最近 成交日
Astrid MeadowsD10/Bukit Timah208$2,204605 万2023 年 12 月
Beverly HillD10/Tanglin88$2,3821,800 万2023 年 7 月
Cairnhill PlazaD9/Newton204$1,875430 万2023 年 8 月
Leonie TowersD9/Newton92$1,993590 万2023 年 12 月
Nassim MansionD10/Tanglin72$3,253928 万2022 年 12 月
Pinewood GardensD10/Tanglin149$2,443305 万2023 年 8 月
Regency ParkD10/Tanglin292$2,278515 万2023 年 9 月
Sutton PlaceD10/Farrer44$1,564516.8 万2023 年 12 月
The BalmoralD10/Tanglin81$1,949535 万2022 年 8 月
The ClaymoreD9/Newton146$3,097830 万2022 年 8 月
Yong An ParkD9/River Valley288$2,417830 万2023 年 11 月
Teresa VilleD4/Bukit Merah264$1,590315 万2023 年 8 月
The PeakD5/Queenstown21$1,407780 万2023 年 5 月
Blossom MansionsD14/Geylang20$902100 万2020 年 3 月
Wing Fong CourtD14/Geylang218$1,04480.8 万2018 年 5 月
Wing Fong MansionsD14/Geylang218$1,238118.8 万2023 年 8 月

 东海岸(不完全列表)

项目地区#单位最近 PSF最近 成交价最近 成交日
Amber PointD15/Marine Parade100$1,668360 万2023 年 10 月
Arthur MansionsD15/Marine Parade41$1,636360.8 万2023 年 4 月
Equatorial ApartmentsD15/Marine Parade61$1,762440 万2023 年 10 月
Fernwood TowersD15/Marine Parade215$1,706203.8 万2023 年 11 月
Hawaii TowerD15/Marine Parade135$1,800403 万2022 年 10 月
King’s MansionD15/Marine Parade196$1,808350 万2023 年 11 月
The HaciendaD15/East Coast109$1,795340 万2023 年 12 月
The SovereignD15/Marine Parade87$2,465650 万2023 年 11 月
United MansionD15/Bedok48$1,402160 万2023 年 6 月

 集体出售 En bloc 的秘诀

 地点好
 缺地
 价格差
 老、大、破
 Freehold
 适当的公寓项目
 “钞”能力

集体出售可以一夜赚百万,但只适合非常少数的买家!