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如何挑选房子 & 简单有用的风水

·4732 字·10 分钟
新加坡房地产 HDB 组屋 公寓 有地住宅
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藏风聚气,人和天地,一次性分享挑房的重要技巧

这里挑选的前提是已经基本定下地区和项目,需要聚焦到个别房子。房子的选择是“先大后小”原则,“大”是房子周围的大环境,“小”是房子内部的环境,风水里大环境占 70%,小环境 30%。

“大”环境 #

物以类聚,人与群分 #

一个快速有效的标准就是周围邻舍,具体可以去踩点,考察要买房子的状况,包括邻居的组成,邻居房子的内外观,种族,自住/出租,是否驾豪车 🙂,小区及四周环境,交通状况(侧门距离,地铁,巴士站距离,马路拥堵)等。另外上 Master Plan 在更大范围内考察四周将来的发展情况。

 新手买房首选碰到的一个巨大问题是信息过载,大方向的选择建议参考新加坡出名的居住地区如 Bukit Timah,East Coast,Bishan 等,可以认为这些地区就是“旺”,有地气,有人气,参考之前的 新加坡房地产 Zero to Hero,例如 地段Master Plan & GLS房产选择,其中的细节就不需要再展开分析了,因为大数据已经帮你筛选了。

左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武 #

“左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武”应该是房子最好的风水位,四个神兽 代表了房子的四个方位,指的是:

后有靠山(玄武):古人的房子都是坐北朝南,后面有山,或者是高大建筑物,可以挡北风,以及防止敌人背后偷袭,有靠山,益于有贵人相助。
前有玉带环腰(朱雀):古人院子前是田地,需要有水流,风水上又称为“明堂”,明堂一定要开阔,房子的地势要比前面的高,所以不是高层就一定好,无挡的房子才是好。水象征财源,这个比玄武还重要,风水最重视“藏风聚气”,房子通风还要能聚气。
左青龙,右白虎:左右有环抱,而且青龙高,白虎低。

下图 Then Garden’s at Bishan 中间的单位就是属于风水比较好的 - 明堂开阔,前有泳池,左右有靠:

新的项目未建成,可以借助无人机科技“Drone View”来查看未来的风景(自己网上寻找或者向中介咨询),亦或到附近已建成项目去踩点观察。

避煞 #

一般避开煞气较重的地方:

🕍 寺庙
🪦 坟场
🏥 医院
👮‍♂️ 军警驻地
🚮 垃圾站
⚡️ 电站
⛽️ 加油站
🚇 巴士总站/地铁站
🛫 机场
🚦 十字路口
⛕ 高速公路

此外,还要避免一些比较凶的“形”煞:

路冲煞
反弓煞
天堑煞 面对着两栋高楼形成的狭缝
尖角煞

经过实地考察,这种较突出的环境问题(声、光、风、形、气)一般都能觉察出来。如果有 50/100 米以上的距离,问题都不大。

楼层 #

新加坡属于潮湿闷热的气候,不建议选择公寓低楼(五楼以下),靠海,靠大泳池的一楼,长年下来非常潮湿,而且蚊虫非常多。低楼层还要注意其它问题,如噪音,隐私,通风,采光等。高层一般无挡,通风,风景比较好,缺点就是贵,我自己觉得没有必要太高,太高不接地气高处不胜寒,景色也并没有差太多。通常华人在楼层和门牌号码还避讳谐音,如 4 楼,13 楼,14 楼,8 楼(七上八下),18 楼,尊重自己的信仰和心理忌讳,但如果没有的话,那就没有一点关系。

按照五行八卦,一、六层属水,二、七层属火,三、八层属木,四、九层属金,五、十层属土,十层以上看尾数。这是所有风水门派一致的地方。如何选择适合自己(男主人)的楼层,则有多种风水门派和方法,结果也不尽相同。一种简单的方法是“生肖法”,生肖通过十二地支也就有了五行之属,即猴、鸡属金,虎、兔属木,猪、鼠属水,蛇、马属火,龙、羊、狗、牛属土。例如,如果生肖鼠,鼠属水,宜居一、六层,由于金生水,所以四、九层也宜居,土克水,五、十层则不宜,水生木,三、八层泄气,所以也不宜。其它的方法有“喜用神”、“穿宫法”、“纳音法”、“河洛五子运理论”等。

个人觉得投资的话价格为首选考量,自住的话选适当高层,明堂开阔,四周通风为佳。

“小”环境 #

朝向 #

首选是“南北通透”的房子,不过在新房子中已经不太可能找到了,只能在旧公寓或者旧 HDB 大单位中寻找。除了无挡通风,新加坡正南正北的房子也不易找到,但因地处热带,朝向不要选正西(夕照要比早上的太阳厉害)。新加坡的日照一年内会有角度偏移,不会一直是正东正西 - 上半年往北偏,下半年往南偏:

上半年
7 月
8 月
9 月
下半年
10 月
11 月
12 月

新加坡有两个不同的季候风季节:从 12 月到第二年 3 月吹东北季候风,比较潮湿,也就是风从北方大陆吹过来,甚至有点冷;从 6 月到 9 月则吹西南季候风,比较干燥,风从南方吹进来。由于气候的关系,通风甚至比朝向更为重要

另外,对于公寓,一般朝公寓内的房子好于朝外的,但是价格也较贵。

户型 & 房间布局 #

通常一个房产项目包含多个户型,一般来讲,如果自住选大户型(3 卧或以上),投资则选小房型(2 卧),不过同样 3 卧或 2 卧也有不同的户型/设计,对此要针对性研究 - 厕所有没有通风窗口,厨房是开放式的,空调架面积是否过大,是否有露天阳台,卧室过小(king/quene size),只有一卫,布局不佳,等等缺陷。还有一些户型要看个人需求,例如 studio,佣人房,等。最好能挑到该项目的最佳户型,并且有差异化,对此各人有各人的见解,这个可以向有经验的房产专业人士询问,毕竟是看过的房子很多。

旧房子很常见的一种房间布局,也是以前 HDB 的标准布局 L 型:

卧室在一侧,中间有一个过道/走廊。新房子由于空间有限,开发商为了提高空间效率,去掉了“多余”的过道,卧室分布在客厅的两侧,变成现在新房常见的一种布局 Dumbbell 哑铃 型:

两者没有绝对好坏,房间还是以宽敞、通风,无挡为好。不过现在的新房越来越小,有效的房间布局在面积有限的情况下就显得比较重要

家居风水 #

中国文化系统讲究天地人,风水亦是,天为理气,地为形峦,人为命里,三者缺一不可。声、光、风、形、气,这些普通人可以感受的,家里干净整洁就是最简单的风水。

 注意事项:
 风水上房型一定要方正,现在绝大部分公寓的设计都有考虑这点
 大门 + 客厅 + 主卧是重点考察三要素
 门口,阳台保持干净
 客厅注意采光
 浴室和卧室都不应该在入口处直接看到
 厨房和浴室注意通风(有窗口)
 卧室注意安静和私密,床头靠墙
 書房,坐的背後靠牆,眼睛看向窗外,可以看得遠(这个好像比较难)
 研究平面图 floor plan(一些老房子可能无法提供)
 室内所有的东西都以方正为宜
如果出现下面的一些情况会影响风水(通过手段想办法化解)
 门口有水沟,门口停车或堵塞
 大门正对阳台
 开门见厨房
 开门见朝下的楼梯
 卫生间正对灶台
 床紧挨着门
 床头上方有梁
 屋型有缺角,见下图,缺的部分代表家庭成员的健康出问题

略懂八卦五行,自己也可以 DIY 简单的风水,站在房子的中心 找出【九运】2024 - 2043 最旺的方位,可以把房子划分成九个区域(风水九宫图):

其中最重要的就是西北(男主人),其次是西南(女主人)。

还有每个人都非常关心的:

财位

钱有不同的来路,所以也有不同的财位:

  • 固定财位:大门迎财,客厅接财,厨房生财,卧室存财,厕所泄财;固定的财位在西北、南方(由后天八卦而来)
  • 屋宅财位:根据房屋格局决定(理气)
  • 流年财位:各种风水流派根据流年定财位
  • 个人财位:根据个人八字定财位

大门是纳气的通道,气从大门进入、流通,所以此处为动位。离这些动的地方越远的地方则受到的影响越少,称为静位,这就是“明财位”或者“聚气位”。明财位即是指客厅大门的左右斜对角 45 度位置和进门对角线的位置。如果客厅的格局是四方形的,以大门处为准,也就是离大门最远的地方就是明财位。风水讲究“藏风纳气”,越静的地方,就越能藏风纳气。

大门通畅、客厅敞亮很重要,如果厨房、卧室在固定财位上就符合发财风水。固定财位是基本盘,其它财位如同层级一样,在这个之上增加,不同流派的财位排法不同,可根据自己的情况请风水师定夺。

财位上摆放物品:金钱树,巴西铁树,富贵竹,金鱼缸,山水画,水晶,五帝钱币,等。

 风水里看不到、摸不到、离物理世界和已有认知比较远的,如果这方面有要求,可以花钱请专业风水师。风水各个门派算法不相同,结果也不同,但又很难马上得到验证,所以风水比较难断定谁就是对的。古人的风水是建立“适宜居住”的原则上总结出来的规律,现代城市生活环境和古代差别很大,所以风水的目的、原则不变,表现会改变。

平面图 floor plan #

平面图的元素

Structural / Load-bearing walls 结构/承重墙(不可拆除)
Gable-end walls 角落单元独有的,是外部带有遮阳功能的突出墙壁(不可拆除)
Partition / Regular walls 隔断/普通墙(可拆除)

Swing Doors 普通推拉门(实线表示开发商提供,虚线则没有)
Folding Doors 折叠门

Sliding Windows 落地窗

Casement Windows 普通推拉窗

Top-hung Windows 高处通风窗,通常在浴室
其它元素
BW(Bay window)窗台
DB(distribution board) 配电板
W/D(Dryer area)烘干区
Staircases 楼梯 / Level Drops 台阶(通常 50mm/10cm)

Laundry Racks 晾衣架

还有一些对外国人陌生的东西:

  • Bomb Shelters 防空洞:1997 年《民防避难所法》新加坡的住宅要求包含防空洞,尺寸较小的一个封闭单元,可用来做杂物/储藏室
  • Aircon-ledges 空调挂架

看房细节 #

示范单位 Showflat 注意事项
· 示范单位会把楼层挑高,或者只展示同类尺寸中最好/最大的房型,这个需要心里有数
· 一些示范单位会拆除隔墙,只用胶带在地板上标记它们 - 您甚至可能没有注意到,所以一定要问问墙壁是否在它们所在的地方
· 示范单位通常会安装镜子或者其它装修技巧(例如没有按正常尺寸安装家具、衣橱),让空间显得很大
· 示范单位的装修肯定高档,所以不要以为示范单位的台面、地板、木板等就是你得到的,例如示范单位的厨房柜台可能是大理石,但你得到的却是塑料层压板
· 检查冰箱、洗衣机、烘干机或任何其他此类电器是否一起提供,如今包含这些是一种常态,但确认总是值得的;另外,请注意,即使提供了家电,它们也可能并不总是与您在展厅中看到的品牌或型号相同,因此最好还是要确认
二手房注意事项
· 一个快速判断的看房标准就是入屋的第一感觉,可以带上家人,女人和小孩的第六感比较强
· 不同的时段踩点,早晚看到/感受的情况可能不同
· 二手房,不要被装修迷惑,但适当的装修可以为你省钱省时: 敲掉/去除比装修更贵,打造橱柜,马桶,重新拉线,重装空调,这些人工活在新加坡是很贵的
· 老房子要特别注意厨房和浴室气味,下水道口附近积水,墙壁剥落等情况
· 询问一下卖出原因及前屋主的基本情况(以避免不吉利的事情)
· 老房子要检查一下公寓设施,如管理费,停车位,电梯,等

综合评估 #

绝大多数人不会一辈子只购买一次房子,房子综合竞争力 & 将来卖出方面的考量会超越房子本身住宅功能(你认为你还能卖个好价钱吗),并具体反映在 $$$ 上,如果是作为房产投资就显得更为重要,这方面需要市场调研和专业能力做客观分析,新手既要避免过度相信自己的判断/感觉,也不要轻信别人的“忽悠”。

虽然市场上推销一些“便宜”的房子,或各种看上去还不错的主意,不过个人不认为是好的选择,正确的做法依旧是先选择好的房子然后再以合理并能负担的价格买入,毕竟房子是一个很贵的投资,基本面分析必须足够好。

最后也是最重要的一个诀窍,就算选到你喜欢的房子,还有一个绝对重量级的因素 $$$,估值和谈价是个手艺活,投资房还要看租金市场、管理费等等,这个直接建议向你信赖和有经验的房产专业人士询问。

如果自己不清楚,自己的财物能力,贷款方式和购买顶限可以向房产专业人士咨询。


"Do not time the market but time in the market"

和股票市场一样,买对远比低买高卖靠谱,新加坡房产最大风险在于择食而不是择机 - 在市场最不好的时候买到好房子,依旧能赚钱,在最好的时候买到不好的房子,依旧能亏钱。

 在新加坡选到十全十美的房子几乎不可能,除非是豪宅或者 GCB,抓住风水的五大元素:声、光、风、形、气和上面的注意事项,适当取舍,基本可以选到市场中的不差房子,重点是遵循“先大后小”原则。好房子属于稀缺商品,除了选对,买家永远在价格和竞争间徘徊,找到专业人士帮你最后成功交易也是至关重要的一步。