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如何买卖二手组屋(DIY)

·4163 字·9 分钟
新加坡房地产 HDB 组屋
Table of Contents

省钱的招来了

关于中介 #

专业能力价值%
协助正确的买卖策略和决定50%
协助挑选正确的目标房产30%
协助房产的定价和买卖细则15%
协助看房以及买卖手续完成5%

一方面,买/卖方觉得 中介费用 太贵,想自己完成买卖,省去这笔费用;另一方面,80%的房产中介确实只具备 ③ ④ 的能力。在新加坡,房产的买卖程序基本都是透明,有法规的,DIY 虽然麻烦一点但还是可以完成。如果让中介处理,可以减少犯错的风险,同时估值和议价等销售技巧永远是个手艺活和良心活。市场上几乎任何一个房产单位,都存在买/卖的竞争关系,买方/卖方应该把精力和关注点放在价值最大化的 ① ②,这是看不见,却是通过自己一次成功(失败)的房产交易就能切身体会到的。自己亲身经历过若干次房产买卖以及看过周围很多朋友,人最终都为自己的认知买单。我研究并分享一手房产知识,但绝大多数情况下,处理好中介的两个问题 专业 + 信任,过滤掉 80%的市场中介,这种做法要远好过 DIY。

一些事实但却是不少买方/卖方的误区,特别是最后一点:

-   中介是全职从事房产而 DIY 是你在工作之余研究和处理,而且迅速把控时机 --> 财富;
-   大部分人一生都只处理过两三次房产交易,而专业的中介有丰富房产知识、洞察力和眼光;
-   中介能够获得房产平台独家支持以及数据分析信息;
-   (没有销售/市场经验的人)往往认为聘请多个中介就能让买卖更快,其实恰恰相反;
-   中介知道但“不可言说”的猫腻;
-   没有意识到房产上的得失要远远超过佣金,DIY 和不专业的中介一样都带来极大的风险/损失;

组屋完全由 HDB 管理的,HDB 网站提供了大量的信息,相对私宅,DIY 是可行的,DIY 的比例大概占 20%+。

 不适合 DIY 的情形
· 由于卖方需要打广告,而房产平台 propertyguru 只对中介开放,所以绝大部分卖方还是需要通过中介
· 如果进行房产置换,那么卖+买的对敲行为必须衔接好(时间 & 资金),这时存在压力和风险,操作也相对棘手 ,最好还是交给有经验的中介负责
 DIY 建议
· 即使采用 DIY,向每天处理此类问题的人(中介)寻求帮助和建议也是明智的
· 参加 HDB 每月一次的 $12 中/英文讲座

买卖流程及注意事项 #

无论是 还是 ,HDB 官网都包含了完整的信息。买卖是同时的,所以可以结合起来看,整个过程大约 4 个月,下面是时间表,包括注意事项 和支付 $

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    1. Register Intend to Sell/Buy

    HDB 网站登记销售/购买意向

    买方
     HDB 购买资格确认 HFE,HFE 申请批准大约要一个月,有效期九个月
     计算负担能力以及确定贷款方式和金额:银行或者 HDB 房贷
     如果是 HDB 房贷,申请并通过 HDB Loan Eligibility HLE ⚠ 21 天
    卖方
     HDB 销售资格确认,主要是满足 MOP, Eligibility
     检查组屋升级计划及费用情况
     登记销售意向 7 天后才能出 OTP
     计算卖房收益 HDB 线上收益计算器,如果做置换,需要提前做好财务规划

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    2. Marketing/Searching

    房产广告 & 看房

    买方
     到 HDB MapURA Master Plan 上研究房子和价格
     到 propertyguru 上寻找房源
     检查 Ethnic Integration Policy EIP,Singapore Permanent Resident quota,选择购买单位时,必须符合 EIP 政策和 SPR 配额
     联系看房,参考 如何挑选房子 & 简单有用的风水
     看房时注意有没有违规装修,参考 Guidelines for Renovation Works,其中的第 8 条款 8.0 Renovation Works that are NOT ALLOWED
     热门房源,卖方中介可能会选择性屏蔽 DIY 买方 ⚠
    卖方
     到 HDB Map 上研究房子和价格
     通过中介到 propertyguru 上广而告之;DIY 卖方只能通过非主流渠道打广告,如小网站,报纸,Carousell 等(实在不建议)。

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    3. Option to Purchase OTP

    卖方授予 OTP

     必须使用 HDB 提供的 OTP template
     商定购买价格,虽然有大量成交的历史记录以及各种免费估价工具,但是合理的估价和谈价对 DIY 买方挑战还是很大的,而 COV 要提交 OTP 之后(见下)才知道,到时反悔,就要损失 $1k 的 Option Fee
     商定 Option Fee,Deposit,Option Period
     商定完成交易后卖方是否需要延长居留 Extension of Stay,时间可长达3个月,相应的房产税,CC 管理费需要卖方支付
    买方
     支付 $Option Fee($1 ~ 1000)
     拿到 OTP 隔天,立即向 HDB 提交 Request for Value,估价费 $120,注意如果商定的购买实际价格高于 HDB 估价,高出的部分 COV 只能用现金支付
     确认卖方是屋主
     买方有最多 21 天决定是否行权(包括周六/周日/公共假期)
     获取银行贷款同意书 Letter of Offer
    卖方
     收到 $Option Fee($1 ~ 1000)
     检查买方的 HLE 或者银行 In Principal Approval IPA
     检查买方有否破产记录
     卖方授予 OTP 后,在 OTP 到期前,是不能再出另外一份 OTP,但如果买方最终不行使 OTP,Option Fee 作为赔偿
     如果延长居留,需要向 HDB 申请

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    4. Exercise OTP

    1~21天

    买方行使 OTP

    买方
     支付剩余订金 $Deposit($1 ~ 4000):Option Fee($1 ~ 1000) + Option Exercise Fee = Deposity($1 ~ 5000)
     签署 OTP
     买方可以寻找并委托自己的律师而不是选择 HDB 的来处理转售交易

    卖方
     收到剩余订金 $Deposit($1 ~ 4000)
     收到买方签署的 OTP
     卖方也可以寻找并委托自己的律师而不是选择 HDB 的来处理转售交易

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    5. Submit Resale Application

    1~30天

    递交转售申请

    HDB 没有规定何时递交 Resale Application,但买卖双方一定要商定同时在 7 天内递交(不论先后),否则递交无效,收费 1 或 2 房 $40,3 房及以上$80

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    6. Resale Application Accepted

    ~28天

    HDB 接受处理转售申请


    HDB 收到并核实双方的基本信息后,会 SMS 双方接受转售申请请求,并开启处理流程,在 HDB Portal 上可以看到相关进展。

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    7. Endose Resale Documents & Payment

    各种转售文件背书和付款


    买方
     支付 HDB 法律费用 $800~1000
     或者私人律师费 $2000 ~ 2500
     扣除 CPF 公积金 $CPF
     本票/NETS(现金)支付估价扣掉贷款和 CPF 公积金的剩余部分 $cash
     本票/NETS(现金)支付实际房价扣掉估价的剩余部分 $COV
     本票/NETS(现金)支付买家印花税 $Buyer's Stump Duty
     如果是 HDB 房贷,自己还要购买房屋火险 $Fire Insurence
     支付卖家多交的房产税(如果卖家已交一整年的房产税) $Property Tax
     买卖双方必须在 HDB(或 HDB 决定的任何方式)签署所有文件
     HDB 会派人做房屋检查,不过只负责有否违规装修或建筑,买方还是需要自己去做全面的检查

    卖方
     支付 HDB 法律费用 $300~500
     或者私人律师费 $2000 ~ 2500
     支付未付的 CC 管理费(直到交接仪式那一天)$Town Council Service fee
     买卖双方必须在 HDB(或 HDB 决定的任何方式)签署所有文件

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    8. Resale Completion Appointment

    ~6个星期

    HDB 批准并完成该笔转售交易

    HDB 在以下情况将批准转售申请:
     · 核实双方信息
     · 收到双方文件背书(买方所有成员和卖方所有成员)
     · 收到所有必要的付款
     · 双方都履行了所有 HDB 规定的要求
    批准后~ 2 个星期,双方参加转售完成交接仪式 completion appointment,签署最终文件,并交接钥匙

    买方
     支付中介费用(如果有) $Agent fee
     如果延长居留,支付手续费 $20
     交接仪式前检查房子是否清空
     提前通知 SP 准备开通水电,煤气
     提前通知电信公司准备开通网络

    卖方
     卖房后退回来的 CPF(包括利息) $CPF Refund
     收到卖房现金收益$Cash Proceeds
     支付银行房贷终止费用 $Mortgage Discharge fee
     支付中介费用(如果有) $Agent fee
     终止任何与转售组屋相关的 GIRO 付款
     交接仪式前清空房子

上面是正常流程。

如果交易无法完成
 买方退出买方要赔偿卖方的一切损失,如果是置换,还会直接影响卖方的另一笔交易。
 卖方退出卖方退回订金或者买方仍有可能在法律上迫使卖方出售房产,完成合同。

退出原因可能是有意或无意的(如律师失职),OTP 是有法律效应的合同,新加坡房产交易都是通过双方律师沟通,如果不能协商,就要开启诉讼官司,虽然此情形在新加坡发生的概率非常低。

HDB 置换 #

焦虑 1 无法及时找到新房
在买方行使 OTP 后,你只有 30 天的时间来寻找新房,这个需要事先挑选好目标房源以及安排好看房时间。
焦虑 2 需要公积金 CPF 来购买新房
在卖房 HDB Resale Completion 后,钱还需要两周才能到达你的公积金 CPF 账户,加上一周的时间去处理新房,这意味着需要 3 周的空窗时间。解决办法一是使用 Extension of Stay;另一个是聘用私人律师而不是 HDB 律师,私人律师不需要等到公积金资金实际回到账户中,他们就可以做出必要的安排,以便您可以在旧地方的销售完成之前提交下一次购买单位的转售申请。
焦虑 3 卖房时,无法获得延长居留 Extension of Stay
这意味着您必须交出旧地方的钥匙,但还没有搞定新的地方。有三种办法(细节从略):
· HDB 提供的 Enhanced Contra Facility,允许你在同时出售和购买转售组屋时绕过部分等待期;
· 如果你不符合 Enhanced Contra Facility 条件,采用银行提供的 Bridging Loan;
· 上述办法都不行,准备好租房,组屋短租最少 6 个月;

如果是 HDB 提升公寓也类似,总之,做置换前,询问有经验的中介,或最好交给中介处理。